- Главная
- Блог
- 17 мифов ипотечного заемщика
Содержание:
Сложность правоотношений в сфере ипотечного кредитования препятствует правильному и четкому пониманию ипотечным заемщиком своих прав и обязанностей. Ипотека «обрастает» множеством мифов. А ипотечный заемщик, особенно – при наличии проблем с выплатой кредита, легко впадает в то или иное заблуждение.
Где достоверная информация, а где – миф? Адвокаты и юристы АО АЛТЕКСА разберутся в самых распространенных заблуждениях заемщика ипотечного кредита. И помните: при возникновении проблемы следует обращаться к адвокату, который специализируется на данной категории дел.
Это заблуждения!
На протяжении более шести последних лет действовал мораторий на взыскание жилья при задолженности по валютной ипотеке. Из единственного жилья ограниченной площади кредитор выселить не мог.
Долгосрочная история с мораторием внушила заемщикам ложную надежду на то, что долги, в конце концов, спишут. По крайней мере, многие украинцы рассчитывали на продление моратория до 2022 года.
Но Верховная Рада четко обозначила дату отмены моратория – 21 апреля 2021 года, и президент подписал соответствующий закон. Больше никакого продления не будет, кредитор сможет выселить должника даже с единственного жилья.
С мая 2020 года действуют изменения в Правилах регистрации места проживания, которые утверждены КабМином. В случае пребывания жилья в ипотеке регистрация места жительства осуществляется только при наличии согласия ипотекодержателя.
Сотрудники органов регистрации обязаны проверить наличие/ отсутствие записи об ипотеке у лица, подавшего заявление на регистрацию места жительства. Данные проверяются по Гос. реестру вещных прав на недвижимое имущество.
Вывод: без согласования с ипотекодержателем зарегистрировать ребенка невозможно. А для ипотекодержателя такая регистрация – это заведомо невыгодный шаг.
Большинство ипотечных заемщиков перестали вносить платежи по кредитам после скачка курса с 8 грн/$ до 15-16 грн/$ в 2014 году. Целью введения моратория было обеспечить время заемщикам на реструктуризацию проблемной ипотеки.
Но проблема решена не была. По данным НБУ, на 1 июля 2020 г. кредиты физ. лиц в иностранной валюте, находящиеся в дефолте, составляли 42,2 миллиарда гривен. Должники надеялись, и продолжают надеяться на принятие Верховной Радой закона о конвертации задолженность по валютным кредитам в гривне по курсу 8 грн/$. Это тщетные надежды.
Предложений по купле-продаже ипотечной недвижимости на рынке становится все больше. Схема проведения подобных сделок отработана и достаточно прозрачна. Главное – это получить согласие кредитора и решить судьбу оставшегося долга.
В идеале долг или сразу покрывается покупателем, или банк готов простить остаток долга. В последнем случае оформляется передача права требования по долгу (договор переуступки) на доверенное лицо заемщика.
До этого между покупателем недвижимости и продавцом (ипотекодателем) заключается предварительный договор купли-продажи (до внесения покупателем денежных средств). После погашения задолженности, обременения с недвижимости снимаются, и тогда уже оформляется отчуждение имущества.
На практике используются и другие варианты. Ключевой момент здесь: ипотечное жилье вполне можно продать.
Зачастую запрет аренды прописан непосредственно в договоре ипотеки. Банк заботится о сохранности недвижимого имущества. Если квартирой будет пользоваться сам заемщик со своей семьей, риск ухудшения ее товарного вида существенно меньше. А вот квартиросъемщики могут изменить состояние жилья в худшую сторону. Они мало заинтересованы в обеспечении его сохранности.
Но если в договоре ипотеки отсутствует пункт о запрете, то квартиру вполне можно сдавать в аренду.
В Гос. реестре вещных прав на недвижимое имущество в качестве собственника квартиры записан заемщик. Наряду с этим, жилье находится под обременением вплоть до полной выплаты взятых в кредит средств.
На практике – это отсутствие возможности распоряжаться данным имуществом. Проводить любые правовые действия в отношении этой недвижимости можно только с разрешения ипотекодержателя.
Если отсутствует возможность вносить платежи по кредиту согласно графику, то в ряде случаев лучше прекратить выплаты совсем. Если заемщик платит даже по 50$, то в будущем не сможет просить в суде о применении срока исковой давности.
В ходе процедуры ликвидации банк продает все активы. Включительно через электронную торговую систему ProZorro.Sale продаются (переуступаются) права требования по кредитам.
Платить целесообразно уже новому кредитору, а не банку-банкроту. В ином случае внесенные суммы могут не засчитаться.
При любых обстоятельствах банкротство банка-кредитора не освобождает от долга. Заемщику придется иметь дело с финансовой компанией как новым кредитором. Правильным шагом будет дождаться замены стороны кредитора, чтобы не делать платежей впустую.
Во-первых, во многих договорах ипотеки предусматривается применение повышенной процентной ставки в связи с ненадлежащим выполнением кредитных обязательств. Во-вторых, ставка может быть привязана к стоимости депозитных ресурсов банка в течение срока пользования кредитом. В-третьих, некоторые банки запускают промо-акции с низкими ставками на первый год ипотечного кредитования, а далее ставки существенно увеличиваются.
Зачастую процентные ставки пересматриваются. Чтобы понять, при каких условиях это будет происходить, заемщику следует воспользоваться услугами юриста для анализа договора ипотеки перед его заключением.
Стоимость квартиры для продажи на аукционе эксперт определяет на основании средней цены аналогичного жилья в данном городе, микрорайоне, квартале. Но стартовая цена может снизиться, если недвижимость не была продана с первого раза. Поэтому вырученные средства иногда могут не покрыть сумму задолженности перед банком.
После продажи квартиры на аукционе долг заемщика не списывается. Остаток долга может быть продан. При благоприятных обстоятельствах, этот остаток может быть прощен. Но на «прощеную» сумму могут начислить налог (в том случае, если остаток долга не переуступлен бесплатно доверенному лицу).
Этот миф порожден неправильным пониманием применения срока исковой давности, который составляет три года.
Все кредитные договора действуют до полного погашения суммы долга. Если истек срок исковой давности, то ответчик (должник) получает право просить суд о применении срока исковой давности в случае обращения банка с иском в суд.
Не все споры между ипотекодержателем (кредитором) и ипотекодателем (заемщиком) урегулируются в суде. На практике бывают случаи, когда финансовые (коллекторские) компании предъявляют требования по взысканию задолженности через 10 лет после внесения должником последнего платежа.
Собственные расчеты заемщика достаточно часто не совпадают с расчетами банка. Платежки не свидетельствуют об отсутствии долга. Чтобы спать спокойно, ипотечному заемщику необходимо пойти в банк и получить справку о погашении кредитного долга в полном размере и прекращении кредитных обязательств. Только этот документ – надлежащее свидетельство погашения долга.
Помимо судебного порядка обращение взыскания на предмет ипотеки реализуется также другими способами: через незаконную регистрацию права собственности на кредитора, через исполнительную надпись нотариуса, через продажу третьему лицу от имени кредитора.
Чтобы не потерять квартиру, даже не узнав об этом, необходимо регулярно совершать проверки по Гос. реестру вещных прав на недвижимое имущество. А главное – под рукой всегда в подобных проблемных ситуациях следует иметь телефон хорошего адвоката по ипотеке.
Суды придерживаются иного мнения. Логика при этом следующая: ипотека обеспечивает кредитные обязательства, а они действуют до полного погашения кредита. Растягивать во времени ипотеку не имеет никакого смысла. Практика показывает: данная проблема может пребывать в «подвешенном» состоянии на протяжении десяти и более лет, а затем перейти в фазу активных разбирательств с участием организаций, специализирующихся на взыскании долгов.
С февраля 2019 года ипотекодержатели получили возможность регистрировать право собственности на ипотечное имущество, несмотря на обременения. Соответствующие изменения закрепляются законом №2478-VIII «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно возобновления кредитования» от 03.07.2018 г. Теперь арест не препятствует перерегистрации права собственности на ипотекодержателя.
Среди ипотечных заемщиков ширятся слухи о самых разных причинах, по которым якобы «точно не выселят». Например, «не выселят, если прописаны несовершеннолетние дети или пенсионеры», «не выставят на улицу зимой» и так далее. Подобные условия никакими законами не обоснованы.
Если у вас уже возникла проблема, связанная с задолженностью по ипотеке, или вы хотите предупредить возникновение подобной проблемы, воспользуйтесь помощью юриста. Опишите свою ситуацию, чтобы услышать объективное профессиональное мнение. И не пытайтесь «подогнать» свой случай под обстоятельства других людей, не хватайтесь за соломинку, надеясь на чудо или веря в мифы.
Звоните, Пн-Пт с 9:00-18:00
Назначим встречу с юристом в удобное время;
Вы получаете первичную консультацию;
Юрист составляет план дальнейших действий;
ПОЛІТИКА КОНФІДЕНЦІЙНОСТІ
Чинна політика конфіденційності регламентує порядок отримання, збору, зберігання, та обробки персональних та інших конфіденційних даних Користувачів Веб-сайту Адвокатського об’єднання «АЛТЕКСА» (код юридичної особи 40373242) https://altexa.com.ua/ua/ з використанням засобів автоматизації за допомогою мережі Інтернет.
Дана політика є невід’ємною частиною Публічної оферти про надання правової допомоги та надання юридичних послуг (угода Користувача).
Персональні дані від Користувачів Веб-сайту при реєстрації в Формі зворотного зв’язку на Веб-сайті, а також під час використання Веб-сайту Користувачами отримує Адвокатське об’єднання «АЛТЕКСА» (код юридичної особи 40373242), якому належить сайт https://altexa.com.ua/ua/
1.Визначення термінів
1.1 У межах чинної політики використовують такі терміни:
АО — Адвокатське об’єднання «АЛТЕКСА» (код юридичної особи 40373242).
Веб-сайт — веб-сторінка, розташована в мережі Інтернет за адресою: https://altexa.com.ua/ua/ — сукупність програм для електронних обчислювальних машин та іншої інформації, що міститься в інформаційній системі, доступ до якої забезпечується за допомогою мережі Інтернет за доменними іменами і (або) за мережевими адресами, що дозволяє ідентифікувати сайти у мережі Інтернет. Адреса сайту правовласника у мережі Інтернет: https://altexa.com.ua/ua/
Правовласник — особа, якій належить право не використання сайту, і яка здійснює обробку персональних даних Користувачів.
Адміністрація Веб-сайту — уповноважені співробітники на управління Веб-сайтом, що діють від імені Адвокатського об’єднання «АЛТЕКСА», які організовують і здійснюють обробку персональних даних, а також визначають цілі обробки персональних даних, склад персональних даних, що підлягають обробці, дії або операції, що здійснюються з персональними даними.
Персональні дані — будь-яка інформація, відомості чи сукупність відомостей, що стосується прямо або опосередковано певної або визначеної фізичної особи (суб’єкту персональних даних).
Користувач — особа, яка надає Правовласнику свої персональні дані за допомогою реєстрації та/або користування сервісами на Веб-сайті.
Замовник — особа, що інформує Правовласника про існуючу потребу у наданні йому правової допомоги та послуг.
Форма зворотнього зв’язку — спеціальна форма, де Користувач при реєстрації розміщує свої персональні дані з метою передачі їх Адміністрації Веб-сайту.
Обробка персональних даних — будь-яка дія (операція) або сукупність дій (операцій), що здійснюються з використанням засобів автоматизації або без використання таких засобів, з персональними даними, включаючи збір, запис, реєстрацію, накопичення, зберігання, адаптування, уточнення (оновлення та зміну), отримання, поновлення, використання, систематизацію і поширення (розповсюдження, реалізацію, передачу), надання доступу, знеособлення, блокування, видалення, знищення персональних даних, у тому числі з використанням інформаційних (автоматизованих) систем або без використання таких засобів.
Автоматизована обробка персональних даних — обробка персональних даних за допомогою засобів обчислювальної техніки.
Надання персональних даних — дії, спрямовані на розкриття персональних даних певній особі або певному колу осіб.
Блокування персональних даних — тимчасове припинення обробки персональних даних (за винятком випадків, якщо обробка необхідна для уточнення персональних даних).
Знищення персональних даних — дії, в результаті яких стає неможливим відновити зміст персональних даних у інформаційній системі персональних даних і (або) в результаті яких знищуються матеріальні носії персональних даних.
Інформаційна система персональних даних — сукупність персональних даних, що містяться у базах даних, та інформаційних технологій і технічних засобів, що забезпечують їх обробку.
Файли cookie — фрагменти даних, які відправлені сайтом і зберігаються на комп’ютері та на мобільному телефоні або іншому пристрої, з якого Користувач відвідує сайт, що застосовуються для збереження даних про дії Користувача на сайті.
Ідентифікатор пристрою — унікальні дані, що дозволяють ідентифікувати пристрій Користувача, на якому встановлено мобільний додаток, що надаються самим пристроєм або розраховуються мобільним додатком.
Конфіденційність персональних даних — обов’язкові для дотримання Адміністрацією Веб-сайту вимоги щодо недопущення поширення персональних даних Користувача без його згоди або за наявності іншої законної підстави.
Заповнення Користувачем своїми даними будь-яких форм на веб-сайті означає згоду Користувача з умовами цієї політики, у тому числі згоду на збір, зберігання, використання, та обробку своїх персональних даних відповідно до цієї Політики та законів України “Про захист персональних даних”, “Про захист інформації в інформаційно-телекомунікаційних системах”.
2.1. Дана Політика конфіденційності є офіційним типовим документом Адміністрації Веб-сайту і визначає порядок обробки персональних даних осіб, що використовують Форму зворотного зв’язку на Веб-сайті.
2.2. Метою цієї Політики конфіденційності є забезпечення належного захисту інформації про Користувача, в тому числі його персональних даних від несанкціонованого доступу і розголошення.
2.3. Відносини, пов’язані зі збором, зберіганням, розповсюдженням і захистом персональних даних Користувача регулюються цією Політикою конфіденційності та чинним законодавством України.
2.4. Чинна редакція Політики конфіденційності, є публічним документом, розроблена Адміністрацією Веб-сайту і доступна будь-якому Користувачеві мережі Інтернет при користуванні Веб-сайтом.
2.5. Адміністрація Веб-сайту має право вносити зміни в справжню Політику конфіденційності.
2.6. При внесенні змін до Політики конфіденційності, Адміністрація Веб-сайту повідомляє про це Користувача шляхом розміщення нової редакції Політики конфіденційності на Веб-сайті. Будь-які зміни Політики конфіденційності вступають в силу з моменту публікації нової версії Політики на Веб-сайті.
2.7. Використання Користувачем Веб-сайту означає згоду з цією Політикою конфіденційності та умовами обробки персональних даних Користувача.
2.8. У разі незгоди з умовами Політики конфіденційності Користувач повинен припинити використання Веб-сайту.
2.9. Адміністрація Веб-сайту не перевіряє достовірність персональних даних, що надаються Користувачем Веб-сайту.
2.10. Ми поважаємо персональні дані Користувачів та Замовників і збираємо/обробляємо/передаємо їх в мінімально-необхідному обсязі, в суворій відповідності до законодавства України, вимог законодавства Вашої країни, якщо це не суперечить нормам міжнародного законодавства, зокрема GDPR (General Data Protection Regulation, GDPR; Regulation (EU) 2016/679).
3.1. Персональні дані Користувача такі як: ПІБ Користувача, контактний телефон Користувача, адреса електронної пошти (e-mail), а також додаткова інформація, що надається Користувачем, передаються Користувачем Адміністрації Веб-сайту за згодою Користувача.
3.2. Передача персональних даних Користувачем Адміністрації Веб-сайту, через Форму зворотного зв’язку означає згоду Користувача на передачу та обробку його персональних даних.
3.3. Адміністрація Веб-сайту здійснює обробку інформації про Користувача, в т.ч. його персональних даних, таких як: ПІБ Користувача, номер мобільного телефону Користувача, адреса електронної пошти (е-mail), дата народження Користувача, а також додаткової інформації про Користувача, що надається ним за своїм бажанням.
3.4. Обробка персональних даних здійснюється на основі принципів: законності цілей і способів обробки персональних даних; відповідності цілей обробки персональних даних цілям, заздалегідь визначеним і заявленим при зборі персональних даних; відповідності обсягу та характеру оброблюваних персональних даних способом обробки персональних даних і цілям обробки персональних даних; неприпустимість об’єднання створених для несумісних між собою цілей баз даних, що містять персональні дані.
3.5. Адміністрація Веб-сайту здійснює обробку персональних даних Користувача з його згоди в цілях: ідентифікації Користувача; встановлення з Користувачем зворотного зв’язку, включаючи напрямок повідомлень, запитів, що стосуються використання Веб-сайту, надання послуг, обробки Замовлень від Користувача; повідомлення Користувача Веб-сайту про стан замовленої консультації або зустрічі, для здійснення діяльності з надання послуг; надання Користувачеві інформації рекламного характеру; надання Користувачеві інформації щодо отримання послуг, які надаються Адвокатським об’єднанням.
4.1. Зберігання персональних даних передбачає дії щодо забезпечення їх цілісності та відповідного режиму доступу до них.
4.2. Персональні дані Користувача зберігаються виключно на електронних носіях і використовуються виключно за призначенням, обумовленим в п. 3 цієї Політики конфіденційності.
5.1. Персональні дані Користувача не передаються будь-яким третім особам, за винятком випадків, прямо передбачених цією Політикою конфіденційності.
5.2. Надання персональних даних Користувача за запитом правоохоронних та інших державних органів здійснюється в порядку, передбаченому законодавством України.
5.3. Поширення персональних даних без згоди суб’єкта персональних даних або уповноваженої ним особи дозволяється у випадках, визначених законом, і лише (якщо це необхідно) в інтересах національної безпеки, економічного добробуту та прав людини.
6.1. Персональні дані Користувача зберігаються на електронному носії сайту безстроково.
6.2. Персональні дані Користувача знищуються при бажанні самого Користувача на підставі його звернення, або з ініціативи Адміністратора Веб-сайту без пояснення причин шляхом видалення Адміністрацією Веб-сайту інформації, розміщеної Користувачем, а також в інших випадках передбачених законодавством України.
7.1. Користувачі мають право:
7.2. Користувачі зобов’язані:
8.1. Законодавство Вашої країни, якщо це не суперечить нормам міжнародного законодавства.
8.2. Законодавство України, зокрема: Конституція України, Закон України «Про захист персональних даних», Закон України «Про інформацію».
8.3. Законодавство Європейського союзу, зокрема: Загальний регламент щодо захисту даних (GDPR — EU General Data Protection Regulation).
9.1. Адміністратор Веб-сайту приймає технічні та організаційно-правові заходи з метою забезпечення захисту персональних даних Користувача від неправомірного або випадкового доступу до них, знищення, перекручення, блокування, копіювання, поширення, від незаконної обробки, а також від інших неправомірних дій.
10.1. У разі порушення норм законодавства про захист конфіденційної інформації, а також положень даної політики конфіденційності сторони несуть відповідальність встановлену законом.
10.2. У разі втрати або розголошення конфіденційної інформації Адміністрація Веб-сайту не несе відповідальність, якщо дана конфіденційна інформація:
11.1. У спорах, що виникають із відносин між Користувачем Веб-сайту та Адміністрацію Веб-сайту, першочерговим є вирішення спору у досудовому порядку шляхом пред’явлення претензії.
11.2. Отримувач претензії протягом 30 календарних днів з дня отримання претензії, письмово повідомляє заявника претензії про результати розгляду претензії.
11.3. У випадку не врегулювання спору у досудовому порядку сторони можуть звернутися до суду відповідно до вимог чинного законодавства України.
11.4. До цієї Політики конфіденційності і відносин між Користувачем та Адміністрацією Веб-сайту застосовується чинне законодавство України.