Отмена незаконной регистрации ипотеки: возвращаем право собственности на недвижимость | Altexa
09.08.2022
Содержание:
Отменяем незаконную регистрацию права собственности на ипотечное жилье
Государственные регистраторы часто незаконно «переписывают» имущество на кредитора. Новость о потере прав на квартиру или дом может прийти неожиданно. Но каждый такой факт можно оспорить и вернуть недвижимость. Решить проблему можно в досудебном и судебном порядке. Для реализации первого варианта — обратитесь в Минюст. Подробнее об этом в статье Как через Минюст обжаловать перерегистрацию ипотеки?
В этой статье поговорим об отмене незаконной регистрации через суд. Этот путь сложнее и дольше, но надежнее. За невыполнение судебного решения предусмотрена уголовная ответственность. Поэтому на практике никто из регистраторов не уклоняется от выполнения решения суда, которое набрало законной силы.
Возвращаем ипотечное жилье через суд
Завладение недвижимостью происходит на основании договоров ипотеки. Подобные действия часто противоречат закону. Такой вывод можно сделать из сложившейся судебной практики.
Передача права собственности банку или другому кредитору – процедура детально регламентированная. При невыполнении одного из требований, решение регистратора признается противоправным, а имущество возвращается предыдущему собственнику.
Как же происходит данная процедура?
Чтобы сменить владельца жилья, нужно внести информацию в Государственный реестр прав. С этого момента право собственности переходит к другому лицу.
Вносить информацию в реестр могут государственные регистраторы, которые делятся на два вида:
государственные регистраторы, работающие в гос.учреждении;
аккредитованные частные нотариусы.
Банк обращается к одному из таких государственных регистраторов с заявлением. К заявлению он должен приложить копию требования к должнику и доказательства его получения, отказа или игнорирования.
Принимая решение, регистратор обязательно должен проверить наличие необходимого пакета документов, среди которых обязательным является наличие уведомления о передаче банку права собственности на жилье. Если новость об отчуждении недвижимости пришла к вам из других источников – это дополнительный аргумент в вашу пользу. В любом случае, подаём иск в суд.
В исковом заявлении указываются следующие требования:
признать противоправным и отменить решение о незаконной регистрации;
истребовать жилье из незаконного владения (если состоялась вторичная перерегистрация права собственности);
вернуть ваше право собственности на квартиру путем внесения изменений в реестр.
Дополнительно нужно подать заявление о наложении ареста на имущество, чтобы банк его не перепродал. Если это не сделать, кредитор может продать жилье без вашего согласия. Вернуть имущество будет сложнее.
Для признания действий регистратора противоправными нужны основания и доказательная база. Эти составляющие зависят и от того, в какой валюте вы взяли ипотечный кредит.
Кредит в инвалюте: отменяем передачу права собственности
До 16 октября 2011 года заемщикам выдавались кредиты в иностранной валюте. Теперь все кредиты в Украине выдаются исключительно в гривне. Разберем возможные варианты отмены действий регистраторов по отношению к ипотеке в инвалюте.
Регистрация на основании договора ипотеки без специальной оговорки — незаконная
Банк может «переписать» на себя имущество, если это предусмотрено отдельным договором, или в ипотечном договоре есть специальная оговорка. Отдельный договор называется договором об удовлетворении требований ипотекодержателя.
Договор или ипотечная оговорка должны содержать один из следующих способов взыскания не предусматривающие получение отдельного согласия ипотекодателя:
передачу права собственности на предмет ипотеки банку, или
прaвo банка продать имущество.
Отсутствие оговорки в договоре ипотеки – главное основание для победы в споре для отмены незаконной регистрации.
На практике, договора ипотеки, заключенные до 2011 года не имеют ипотечных оговорок, а содержат отсылочные нормы на Закон Украины “Об ипотеки”, что не является оговоркой, которую можно приравнять к отдельного договору об удовлетворении прав ипотекодержателя.
Нарушение регистратором процедуры: незнание или умысел?
Наличие оговорки в ипотечном договоре не всегда свидетельствует о правомерности регистрации права собственности за банком. Вносить изменения в Государственный реестр прав нужно при строгом соблюдении процедуры проведении регистрации.
Банк обязан в письменной форме потребовать возвращения долга в полном размере не только заемщика, но и всех ипотекодателей. Если должники на протяжении 30-ти дней не выполнят требование, только потом банк может получить прaвo собственности на жилье.
Вот только банки нарушают такую процедуру.
До 26.02.2020 года кредитору достаточно было подать регистратору письмо к должнику и документ, подтверждающий факт истечения 30 дней после получения последним требования. У банков часто возникают проблемы, чтобы предоставить такой документ (почтовое уведомление), и они находили лазейки как обойти правило. Это и есть основание оспорить перерегистрацию имущества.
С 26.02.2020 года регистратор обязан затребовать у кредитора:
копию письма должнику о требовании выполнить обязательства по уплате кредита;
один из следующих документов:
копию рекомендованного почтового уведомления о вручении письма, или
копию почтового отправления с отметкой об отказе получить письмо, или
копию двух проигнорированных отправлений, если промежуток между ними составляет не менее одного месяца;
справку о сумме долга на момент подачи заявления (или не больше чем за три дня до этого);
акт оценки имущества, которому не больше 90 дней.
На практике банку сложно добиться оценки жилья. Ее проводит суб’єкт, впускать которого в жилье закон не обязует должника.
Регистратор не имеет права вносить изменения в реестр, если отсутствует хотя-бы один из названных документов.
Для мораторного недвижимого имущества действуют дополнительные требования к пакету документов:
регистратор обязан проверить в реестре прав собственности наличие/отсутствие другого недвижимого имущества у ипотекодателя, как доказательство отсутствия другого жилья для постоянного проживания.
Валютная ипотека: основания для отмены регистрации
У тех, кто взял кредит в долларах, больше оснований для возвращения имущества. Дополнительное основание – действие закона о моратории на продажу единственного жилья. Он применяется к ипотечным кредитам в иностранной валюте. Гос. регистрация права собственности на предмет ипотеки в инвалюте за банком, совершенная до 21.04.2021 года остается незаконной и после вступления в силу положений закона об отмене моратория.
Мораторий на жилье – защита должника
Мораторий действует с 03.06.2014 года. Он защищает владельцев квартир площадью до 140 кв. м. и домов площадью 250 кв. м., если такое жилье является единственным местом проживания должника.
Чтобы доказать в суде, что такое жилье у вас одно, и вы в нем живете, нужно предоставить Акт o фактическом месте проживания, который подписывают ближайшие соседи. Подписи соседей в Акте может заверить депутат местного совет, представитель ЖЕКАа, председатель ОСББ, нотариус.
С 26.02.2020 государственный регистратор не может передать право собственности банку без согласия должника. Заявление о согласии должен заверить нотариус. Регистратор обязан проверить наличие у должника другого имущества.
Важное решение принял Верховный Суд в мае 2020 года и сформировал позицию, что взыскание на предмет ипотеки на основании договора об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующей оговорки в ипотечном договоре подпадает под действие закон о моратории. Поэтому, квартира которая используется как место постоянного проживания, не может принудительно взыскиваться, в том числе и путем регистрации права собственности за банком.
В марте 2021 года Киевский апелляционный суд вынес постановление о признании незаконной регистрации за АО «Альфа-Банк» ипотечной квартиры. Истец в 2007 году взял кредит на сумму 100 000 $ и должен был погасить его до 2029 года. В ноябре 2017 регистратор передал квартиру в собственность банку. Но Суд установил нарушение закона о единственном жилье, признал такие действия противоправными и постановил вернуть право собственности на квартиру заемщику.
Прекращение моратория: что делать?
Мораторий прекращает своё действие 21.04.2021. Кредитор сможет перерегистрировать жилье без согласия должника, если это предусмотрено в ипотечном договоре. Но порядок регистрации и перечень необходимых документов для совершения регистрационных действий не изменится.
Основания оспорить перерегистрацию ипотечного имущества зависит от даты незаконной регистрации:
до 26.02.2020
В таком случае аргументировать незаконность действий регистратора нужно действием закона о моратории или отсутствием в ипотечном договоре ипотечной оговорки.
после 26.02.2020
Стоит обращаться в суд, если регистратор не получил от ипотекодателя письменное согласие на отчуждение предмета ипотеки и/или документы, подтверждающие, что квартира не является местом постоянного проживания. Кроме того, после 26.02.2020 года регистратор должен самостоятельно проверять в реестре прав собственности наличие/отсутствие дополнительного жилого помещения на праве собственности у ипотекодателя.
после окончания действия моратория (после 21.04.21)
Основанием обратится в суд и отменить перерегистрацию будет отсутствие в ипотечном договоре ипотечного предостережения.
В делах об отмене перерегистрации права собственности на предмет ипотеки важна не только правовая аргументация, которую указывают в иске, но и доказательства незаконности действий регистратора. Например, доказательства отсутствия ипотечной оговорки в ипотечном договоре, доказательства кредита в иностранной валюте, доказательства отсутствия в собственности другой жилой недвижимости, доказательства постоянного проживания.
К таким доказательствам относятся: кредитный договор, ипотечный договор, информационная справка из государственного реестра о правах на недвижимое имущество, акт о фактическом проживании заемщика и его членом семьи, справка о регистрации в квартире/доме несовершеннолетнего лица, справка из почтового отделения о том, что кредитор не высылал требование погасить долг.
Основная проблема таких судебных споров в том, что суды часто рассматривают дело без вызова сторон. Адвокаты АО «Altexa» считают это нарушением прав ипотекодателя. Ведь предмет спора очень важен. Вы имеете право высказать свою позицию в суде и защитить свою собственности. Поэтому если производство открыто судом без вызова сторон, важно незамедлительно подавать ходатайство о рассмотрении дела с участием истца, ответчика и адвокатов для реализации права на надлежащую защиту своих прав в судебном заседании.
Все совершенные действия нужно анализировать, а последующие тщательно продумывать. Стратегию поведения советуем выстраивать с адвокатом Адвокатского объединения “Алтекса”, который специализируется на спорах с банками, финансовыми компаниями и регистраторами.
Введите ваш номер телефона и мы Вам перезвоним в течении 5 минут
Вам перезвонит, помощник адвоката
Хазангюль Мамедова
ПОЛІТИКА КОНФІДЕНЦІЙНОСТІ
Чинна політика конфіденційності регламентує порядок отримання, збору, зберігання, та обробки персональних та інших конфіденційних даних Користувачів Веб-сайту Адвокатського об’єднання «АЛТЕКСА» (код юридичної особи 40373242) https://altexa.com.ua/ua/ з використанням засобів автоматизації за допомогою мережі Інтернет.
Дана політика є невід’ємною частиною Публічної оферти про надання правової допомоги та надання юридичних послуг (угода Користувача).
Персональні дані від Користувачів Веб-сайту при реєстрації в Формі зворотного зв’язку на Веб-сайті, а також під час використання Веб-сайту Користувачами отримує Адвокатське об’єднання «АЛТЕКСА» (код юридичної особи 40373242), якому належить сайт https://altexa.com.ua/ua/
1.Визначення термінів
1.1 У межах чинної політики використовують такі терміни:
АО — Адвокатське об’єднання «АЛТЕКСА» (код юридичної особи 40373242).
Веб-сайт — веб-сторінка, розташована в мережі Інтернет за адресою: https://altexa.com.ua/ua/ — сукупність програм для електронних обчислювальних машин та іншої інформації, що міститься в інформаційній системі, доступ до якої забезпечується за допомогою мережі Інтернет за доменними іменами і (або) за мережевими адресами, що дозволяє ідентифікувати сайти у мережі Інтернет. Адреса сайту правовласника у мережі Інтернет: https://altexa.com.ua/ua/
Правовласник — особа, якій належить право не використання сайту, і яка здійснює обробку персональних даних Користувачів.
Адміністрація Веб-сайту — уповноважені співробітники на управління Веб-сайтом, що діють від імені Адвокатського об’єднання «АЛТЕКСА», які організовують і здійснюють обробку персональних даних, а також визначають цілі обробки персональних даних, склад персональних даних, що підлягають обробці, дії або операції, що здійснюються з персональними даними.
Персональні дані — будь-яка інформація, відомості чи сукупність відомостей, що стосується прямо або опосередковано певної або визначеної фізичної особи (суб’єкту персональних даних).
Користувач — особа, яка надає Правовласнику свої персональні дані за допомогою реєстрації та/або користування сервісами на Веб-сайті.
Замовник — особа, що інформує Правовласника про існуючу потребу у наданні йому правової допомоги та послуг.
Форма зворотнього зв’язку — спеціальна форма, де Користувач при реєстрації розміщує свої персональні дані з метою передачі їх Адміністрації Веб-сайту.
Обробка персональних даних — будь-яка дія (операція) або сукупність дій (операцій), що здійснюються з використанням засобів автоматизації або без використання таких засобів, з персональними даними, включаючи збір, запис, реєстрацію, накопичення, зберігання, адаптування, уточнення (оновлення та зміну), отримання, поновлення, використання, систематизацію і поширення (розповсюдження, реалізацію, передачу), надання доступу, знеособлення, блокування, видалення, знищення персональних даних, у тому числі з використанням інформаційних (автоматизованих) систем або без використання таких засобів.
Автоматизована обробка персональних даних — обробка персональних даних за допомогою засобів обчислювальної техніки.
Надання персональних даних — дії, спрямовані на розкриття персональних даних певній особі або певному колу осіб.
Блокування персональних даних — тимчасове припинення обробки персональних даних (за винятком випадків, якщо обробка необхідна для уточнення персональних даних).
Знищення персональних даних — дії, в результаті яких стає неможливим відновити зміст персональних даних у інформаційній системі персональних даних і (або) в результаті яких знищуються матеріальні носії персональних даних.
Інформаційна система персональних даних — сукупність персональних даних, що містяться у базах даних, та інформаційних технологій і технічних засобів, що забезпечують їх обробку.
Файли cookie — фрагменти даних, які відправлені сайтом і зберігаються на комп’ютері та на мобільному телефоні або іншому пристрої, з якого Користувач відвідує сайт, що застосовуються для збереження даних про дії Користувача на сайті.
Ідентифікатор пристрою — унікальні дані, що дозволяють ідентифікувати пристрій Користувача, на якому встановлено мобільний додаток, що надаються самим пристроєм або розраховуються мобільним додатком.
Конфіденційність персональних даних — обов’язкові для дотримання Адміністрацією Веб-сайту вимоги щодо недопущення поширення персональних даних Користувача без його згоди або за наявності іншої законної підстави.
Заповнення Користувачем своїми даними будь-яких форм на веб-сайті означає згоду Користувача з умовами цієї політики, у тому числі згоду на збір, зберігання, використання, та обробку своїх персональних даних відповідно до цієї Політики та законів України “Про захист персональних даних”, “Про захист інформації в інформаційно-телекомунікаційних системах”.
Загальні положення
2.1. Дана Політика конфіденційності є офіційним типовим документом Адміністрації Веб-сайту і визначає порядок обробки персональних даних осіб, що використовують Форму зворотного зв’язку на Веб-сайті.
2.2. Метою цієї Політики конфіденційності є забезпечення належного захисту інформації про Користувача, в тому числі його персональних даних від несанкціонованого доступу і розголошення.
2.3. Відносини, пов’язані зі збором, зберіганням, розповсюдженням і захистом персональних даних Користувача регулюються цією Політикою конфіденційності та чинним законодавством України.
2.4. Чинна редакція Політики конфіденційності, є публічним документом, розроблена Адміністрацією Веб-сайту і доступна будь-якому Користувачеві мережі Інтернет при користуванні Веб-сайтом.
2.5. Адміністрація Веб-сайту має право вносити зміни в справжню Політику конфіденційності.
2.6. При внесенні змін до Політики конфіденційності, Адміністрація Веб-сайту повідомляє про це Користувача шляхом розміщення нової редакції Політики конфіденційності на Веб-сайті. Будь-які зміни Політики конфіденційності вступають в силу з моменту публікації нової версії Політики на Веб-сайті.
2.7. Використання Користувачем Веб-сайту означає згоду з цією Політикою конфіденційності та умовами обробки персональних даних Користувача.
2.8. У разі незгоди з умовами Політики конфіденційності Користувач повинен припинити використання Веб-сайту.
2.9. Адміністрація Веб-сайту не перевіряє достовірність персональних даних, що надаються Користувачем Веб-сайту.
2.10. Ми поважаємо персональні дані Користувачів та Замовників і збираємо/обробляємо/передаємо їх в мінімально-необхідному обсязі, в суворій відповідності до законодавства України, вимог законодавства Вашої країни, якщо це не суперечить нормам міжнародного законодавства, зокрема GDPR (General Data Protection Regulation, GDPR; Regulation (EU) 2016/679).
Умови та цілі збору та обробки персональних даних Користувачів
3.1. Персональні дані Користувача такі як: ПІБ Користувача, контактний телефон Користувача, адреса електронної пошти (e-mail), а також додаткова інформація, що надається Користувачем, передаються Користувачем Адміністрації Веб-сайту за згодою Користувача.
3.2. Передача персональних даних Користувачем Адміністрації Веб-сайту, через Форму зворотного зв’язку означає згоду Користувача на передачу та обробку його персональних даних.
3.3. Адміністрація Веб-сайту здійснює обробку інформації про Користувача, в т.ч. його персональних даних, таких як: ПІБ Користувача, номер мобільного телефону Користувача, адреса електронної пошти (е-mail), дата народження Користувача, а також додаткової інформації про Користувача, що надається ним за своїм бажанням.
3.4. Обробка персональних даних здійснюється на основі принципів: законності цілей і способів обробки персональних даних; відповідності цілей обробки персональних даних цілям, заздалегідь визначеним і заявленим при зборі персональних даних; відповідності обсягу та характеру оброблюваних персональних даних способом обробки персональних даних і цілям обробки персональних даних; неприпустимість об’єднання створених для несумісних між собою цілей баз даних, що містять персональні дані.
3.5. Адміністрація Веб-сайту здійснює обробку персональних даних Користувача з його згоди в цілях: ідентифікації Користувача; встановлення з Користувачем зворотного зв’язку, включаючи напрямок повідомлень, запитів, що стосуються використання Веб-сайту, надання послуг, обробки Замовлень від Користувача; повідомлення Користувача Веб-сайту про стан замовленої консультації або зустрічі, для здійснення діяльності з надання послуг; надання Користувачеві інформації рекламного характеру; надання Користувачеві інформації щодо отримання послуг, які надаються Адвокатським об’єднанням.
Зберігання і використання персональних даних
4.1. Зберігання персональних даних передбачає дії щодо забезпечення їх цілісності та відповідного режиму доступу до них.
4.2. Персональні дані Користувача зберігаються виключно на електронних носіях і використовуються виключно за призначенням, обумовленим в п. 3 цієї Політики конфіденційності.
Розголошення персональних даних
5.1. Персональні дані Користувача не передаються будь-яким третім особам, за винятком випадків, прямо передбачених цією Політикою конфіденційності.
5.2. Надання персональних даних Користувача за запитом правоохоронних та інших державних органів здійснюється в порядку, передбаченому законодавством України.
5.3. Поширення персональних даних без згоди суб’єкта персональних даних або уповноваженої ним особи дозволяється у випадках, визначених законом, і лише (якщо це необхідно) в інтересах національної безпеки, економічного добробуту та прав людини.
Терміни зберігання та знищення персональних даних
6.1. Персональні дані Користувача зберігаються на електронному носії сайту безстроково.
6.2. Персональні дані Користувача знищуються при бажанні самого Користувача на підставі його звернення, або з ініціативи Адміністратора Веб-сайту без пояснення причин шляхом видалення Адміністрацією Веб-сайту інформації, розміщеної Користувачем, а також в інших випадках передбачених законодавством України.
Права та обов’язки користувачів
7.1. Користувачі мають право:
знати про джерела збирання, місцезнаходження своїх персональних даних, мету їх обробки;
на підставі запиту отримувати від Адміністрації Веб-сайту інформацію, що стосусться обробки його персональних даних.
отримувати інформацію про третіх осіб, яким передаються його персональні дані;
пред’являти вмотивовану вимогу володільцю персональних даних із запереченням проти обробки своїх персональних даних;
пред’являти вмотивовану вимогу щодо зміни або знищення своїх персональних даних, якщо ці дані обробляються незаконно чи є недостовірними;
відкликати згоду на обробку персональних даних;
знати механізм автоматичної обробки персональних даних.
7.2. Користувачі зобов’язані:
надати інформацію про персональні дані необхідні для користування Веб-сайтом;
дотримуватися вимог законодавства при користуванні Веб-сайтом та наданні персональних даних.
Правові підстави збору/обробки/використання і передачі персональних даних
8.1. Законодавство Вашої країни, якщо це не суперечить нормам міжнародного законодавства.
8.2. Законодавство України, зокрема: Конституція України, Закон України «Про захист персональних даних», Закон України «Про інформацію».
8.3. Законодавство Європейського союзу, зокрема: Загальний регламент щодо захисту даних (GDPR — EU General Data Protection Regulation).
Заходи для захисту інформації про користувачів
9.1. Адміністратор Веб-сайту приймає технічні та організаційно-правові заходи з метою забезпечення захисту персональних даних Користувача від неправомірного або випадкового доступу до них, знищення, перекручення, блокування, копіювання, поширення, від незаконної обробки, а також від інших неправомірних дій.
Відповідальність сторін
10.1. У разі порушення норм законодавства про захист конфіденційної інформації, а також положень даної політики конфіденційності сторони несуть відповідальність встановлену законом.
10.2. У разі втрати або розголошення конфіденційної інформації Адміністрація Веб-сайту не несе відповідальність, якщо дана конфіденційна інформація:
стала публічним надбанням до ії втрати або розголошення;
була отримана від третьої сторони до моменту її отримання Адміністрацією Веб-сайту;
була розголошена за згодою Користувача.
Вирішення спорів
11.1. У спорах, що виникають із відносин між Користувачем Веб-сайту та Адміністрацію Веб-сайту, першочерговим є вирішення спору у досудовому порядку шляхом пред’явлення претензії.
11.2. Отримувач претензії протягом 30 календарних днів з дня отримання претензії, письмово повідомляє заявника претензії про результати розгляду претензії.
11.3. У випадку не врегулювання спору у досудовому порядку сторони можуть звернутися до суду відповідно до вимог чинного законодавства України.
11.4. До цієї Політики конфіденційності і відносин між Користувачем та Адміністрацією Веб-сайту застосовується чинне законодавство України.