Перевод прав покупателя при нарушении преимущественного права покупки

Объект недвижимости (квартира, дом) может пребывать в общей совместной либо общей долевой собственности. Совместная собственность предполагает обязательное согласие других владельцев на продажу части имущества. Продавать без такого согласия разрешается только в том случае, если производился выдел долей в натуре (то есть имеет место долевая собственность).

Однако продажа части в долевой собственности тоже связана с ограничением. Речь идет о преобладающем (преимущественном) праве покупки, которому посвящена ст. 362 Гражданского кодекса Украины (ГКУ).

Законодатель возлагает на продавца доли обязательство предложить эту долю в первую очередь другим совладельцам. Лишь после их отказа разрешается совершать сделку купли-продажи с третьим лицом.

Несоблюдение данного требования закона – обоснование для судебного спора. Ущемленные в правах совладельцы в зависимости от обстоятельств располагают определенными шансами отстоять свою позицию. Адвокаты АО «АЛТЕКСА» готовы помочь в решении данного вопроса. Главное – не пропустить срока, установленного законодательством на подачу иска, а также подготовить для внесения на депозит судебной инстанции определенную сумму в соответствии со стоимостью доли.

Какой алгоритм действий применяет адвокат для разрешения споров по переводу прав покупателя при нарушении преимущественного права покупки?

Законом четко обозначены шаги, которые должен совершить продавец доли собственности. Предусматривается уведомление других совладельцев с помощью отправки официальных писем. Подобное сообщение должно содержать цену и прочие условия продажи. На ожидание ответа от совладельцев отводится один месяц. Только по истечению данного срока можно совершать сделку с третьим лицом.

Произвести перевод прав покупателя при нарушении преимущественного права покупки в судебном порядке можно при наличии таких нарушений:

• Продажа без предварительного извещения других собственников
• Совершение сделки до истечения сроков, определенных законом
• Продажа по более низкой цене, чем предлагалась другим собственникам
• Несоблюдение процедуры отказа от приоритетного права несовершеннолетнего совладельца
• Внесение других изменений в условия продажи (создание более выгодных условий для третьего лица по сравнению с совладельцами)

Юридическая консультация по вопросам перевода прав покупателя при нарушении преимущественного права покупки дает возможность определить перспективы подачи иска, а также разработать рациональную стратегию действий.

Иски о несоблюдении преимущественного права покупки доли в квартире (доме) имеют три ключевые особенности:

1. Истцу следует документально подтвердить свои права в долевой собственности.
2. Необходимо также доказать факт невыполнения продавцом (ответчиком) требований закона по одному или нескольким пунктам.
3. Истец обязан подтвердить наличие у него возможности приобретения доли (внести соответствующую сумму на депозит судебной инстанции).

Перевод прав покупателя нередко связан с трудностями определения оплаты, которая реально получена продавцом от третьего лица за продажу доли. Однако при любых обстоятельствах в судебном разбирательстве будет фигурировать сумма, указанная в договоре купли-продажи, который заверен нотариусом.

В каких случаях преимущественное право приобретения доли не применяется?

Приоритетное право покупки доли в общей долевой собственности распространяется не на все сделки по отчуждению недвижимости. Такое право не применяется в случае осуществления следующих сделок:

• Дарение
• Мена (обмен)
• Пожизненное содержание

Помимо этого, данным правом нельзя воспользоваться в случае, когда доля продается с помощью процедуры публичных торгов или передается по наследству.

Законом не допускается передача (уступка) совладельцем своего преимущественного права покупки доли другому лицу.

Имущественные права не всегда легко отстаивать. Будьте готовы к борьбе, а команда профессионалов АО «АЛТЕКСА» вас поддержит!