Об'єкт нерухомості (квартира, будинок) може перебувати у спільній сумісній або спільній частковій власності. Спільна власність передбачає обов'язкову згоду інших власників на продаж частини майна. Продавати без такої згоди дозволяється тільки у тому випадку, якщо проводився виділ часток в натурі (тобто йдеться про часткову власність).
Однак продаж частини в частковій власності теж пов'язаний з обмеженнями. Слід зважати на переважне право купівлі, якому присвячена ст. 362 Цивільного кодексу України (ЦКУ).
Законодавець покладає на продавця частки зобов'язання запропонувати цю частку в першу чергу іншим співвласникам. Лише після їх відмови дозволяється здійснювати операцію купівлі-продажу з третьою особою.
Недотримання цієї вимоги закону – обґрунтування для судового спору. Ущемлені в правах співвласники в залежності від обставин мають певні шанси відстояти свою позицію. Адвокати АО «Алтекса» готові допомогти у розв’язанні даного питання. Головне – не пропустити терміну, встановленого законодавством на подачу позову, а також підготувати для внесення на депозит судової інстанції певну суму відповідно до вартості частки.
Який алгоритм дій застосовує адвокат для вирішення спорів щодо переведення прав покупця у разі порушення переважного права купівлі?
Законом чітко визначені кроки, які повинен зробити продавець частки власності. Передбачається повідомлення інших співвласників за допомогою надсилання офіційних листів. Подібне повідомлення повинно містити ціну та інші умови продажу. На очікування відповіді від співвласників відводиться один місяць. Тільки після закінчення даного терміну можна здійснювати операцію з третьою особою.
Здійснити переведення прав покупця у разі порушення переважного права купівлі у судовому порядку можна за наявності таких порушень:
- Продаж без попереднього сповіщення інших власників
- Укладення угоди до закінчення термінів, визначених законом
- Продаж за нижчою ціною, ніж пропонувалася іншим власникам
- Недотримання процедури відмови від пріоритетного права неповнолітнього співвласника
- Внесення інших змін в умови продажу (створення більш вигідних умов для третьої особи в порівнянні зі співвласниками)
Юридична консультація з питань переведення прав покупця у разі порушення переважного права купівлі дає змогу визначити перспективи подачі позову, а також розробити раціональну стратегію дій.
Позови про недотримання переважного права купівлі частки у квартирі (будинку) мають три ключові особливості:
- Позивачу слід документально підтвердити свої права в частковій власності.
- Необхідно також довести факт невиконання продавцем (відповідачем) вимог закону по одному або декількох пунктах.
- Позивач зобов'язаний підтвердити наявність у нього можливості придбання частки (внести відповідну суму на депозит судової інстанції).
Переведення прав покупця нерідко пов'язане з труднощами визначення оплати, яка реально отримана продавцем від третьої особи за продаж частки. Однак за будь-яких обставин в судовому розгляді буде фігурувати сума, зазначена в договорі купівлі-продажу, який завірявся нотаріусом.
В яких випадках переважне право придбання частки не застосовується?
Пріоритетне право купівлі частки у спільній частковій власності поширюється не на всі правочини з відчуження нерухомості. Таке право не застосовується у разі здійснення наступних правочинів:
- Дарування
- Обміну
- Довічного утримання
Крім цього, даним правом не можна скористатися у разі, коли частка продається за допомогою процедури публічних торгів або передається у спадок. Законом не допускається передача співвласником свого переважного права купівлі частки іншій особі.
Майнові права не завжди легко відстоювати. Будьте готові до боротьби, а команда фахівців АО «Алтекса» вас підтримає!