Самые популярные аферы с недвижимостью на вторичном рынке - Altexa

24.08.2022

Содержание:

Самые популярные аферы с недвижимостью на вторичном рынке Хотя в сравнение с 1990-ми годами афер на рынке недвижимости Украины стало меньше, вероятность попасть на уловки нечестного продавца остается достаточно высокой. По словам представителей правоохранительных органов, сейчас используются более продуманные и изощренные схемы мошенничества, чем ранее. Распознать афериста среднестатистическому покупателю квартиры на вторичном рынке достаточно сложно.

Необходимо помнить: каждая квартира на вторичном рынке имеет свою историю. Не изучив эту историю «от А до Я», совершать покупку рискованно. Покупателю вторичного жилья следует проанализировать переходы прав на квартиру вплоть до первого права собственности. Подвох может скрываться в самых разных нюансах. Рассмотрим примеры!

Использование поддельных документов/ дубликатов

Современные технические средства позволяют подделывать печати и бланки государственных регистраторов, коммунальных предприятий, нотариусов, судебных инстанций. С использованием подобных фальшивых печатей создаются подделки правоустанавливающих документов на недвижимость (примером, договора купли-продажи, дарения, мены).

Такие схемы мошенничества с квартирами зачастую связаны со «старыми» документами по объектам, которые не внесены в электронный реестр недвижимости, действующий с 1 января 2013 г.

С использованием дубликатов свидетельств на право собственности объект недвижимости может быть продан несколько раз. В подобных случаях законный владелец определяется путем судебного разбирательства. Зачастую право собственности переходит к тому покупателю, который заплатил первым.

Вариант с дубликатом используется иногда также при продаже квартиры, у которой имеется совладелец. Например – такое жилье может продавать один из супругов после развода с разделом имущества. С целью провести мошенническую сделку продавец меняет паспорт (якобы теряет и получает новый), чтобы избежать отметки о прекращенном браке. Второй супруг, как законный совладелец квартиры, наверняка будет оспаривать сделку продажи.

Аферы с задатком

Распространенный вид мошенничества с квартирами – это получение так называемых авансовых платежей. При этом условие получение задатка в размере 20-50% прописано в предварительном договоре. Покупатель соглашается оплатить задаток, польстившись ценой квартиры, которая намного ниже средней на рынке.

После получения задатка продавец может просто исчезнуть. Но в определенных случаях покупатель сам вынужден отказаться от сделки ввиду открывшихся обстоятельств. Например – квартира требует дорогого капитального ремонта, рядом живут асоциальные соседи или в истории переходов права собственности на жилье обнаруживается подвох. Аванс, согласно пункту о расторжения договора по инициативе клиента, не возвращается. Практика показывает: разумный размер задатка не должен превышать эквивалента 1000 долларов США.

Отчуждение жилья по подложной доверенности

Так называемые «черные риэлторы» и содействующие им нотариусы в Украине продолжают преступную деятельность. Этими субъектами в немалом количестве оформляются фальшивые доверенности. Договор купли-продажи заключается не собственником, а якобы его представителем.

Аферисты могут использовать доверенность от недееспособного гражданина либо умершего лица. Даже если документ оформлен легально, собственник может отменить его в любой момент. Договор купли-продажи будет оспариваться в суде, и изначальный владелец квартиры с высокой вероятностью выиграет дело. Чтобы избежать аферы с покупкой недвижимости, покупателю следует лично увидеть продавца до момента подписания договора купли-продажи. Например, если собственник находится за рубежом, с ним необходимо связаться, по крайней мере, с помощью видеосвязи.

Сделки с недвижимостью, которая ранее пребывала в собственности лиц из группы повышенного риска

Схема незаконного получения злоумышленниками в собственность жилья от пенсионеров, людей с психическими расстройствами, наркотической/ алкогольной зависимостью продолжает оставаться актуальной. Подобные аферы с недвижимостью в Украине включают стадию так называемой «очистки».

Квартира попадает к покупателю после ряда сделок купли-продажи с минимальными интервалами времени (примером, от трех и более сделок в течение года). Однако первоначальный договор с лицом из группы повышенного риска может быть признан недействительным. Изначальный владелец квартиры на момент сделки не отдавал себе отчет в совершаемых действиях.

Продажа недвижимости под арестом или в залоге

К недвижимости со скрытыми обременениями покупателей завлекают посредством существенно заниженной цены. Продавец зачастую выставляет условие об экстренном оформлении сделки у нотариуса. В спешке покупатели теряют бдительность и пропускают рекомендованную всеми экспертами проверку недвижимости по соответствующим государственным реестрам. На объект недвижимости может быть наложен арест в рамках исполнительного производства.

Более изощренная схема предполагает продажу «чистой» квартиры, на которую кредиторы продавца накладывают арест через неделю после оформления сделки купли-продажи.

Способы минимизации рисков при покупке жилья на вторичном рынке

Хотя аферисты постоянно пытаются изобрести новые схемы обмана покупателей квартир в Киеве и других городах страны, хорошему специалисту под силу вовремя распознать преимущественное большинство ловушек. Например, опытный адвокат по недвижимости знает, как во всех важных аспектах проверить историю продаваемого объекта недвижимости, личность продавца, а также представляемые им документы.

Помимо этого адвокат поможет составить договор купли-продажи или проанализирует подготовленный ранее документ на предмет «скрытых» условий. При наличии подозрений касательно личности продавца или сделки с недвижимостью юрист будет взаимодействовать с правоохранительными органами, прочими гос. структурами. При любых обстоятельствах с адвокатом покупатель получает возможность максимально защитить себя от мошенничества с продажей квартир.