Що слід знати іпотечним позичальникам? - Altexa

15 грудня 2022, 21:28

Время для чтения

Содержание:

Що слід знати іпотечним позичальникам?

У 2021 році становище іпотечних позичальників з боргами погіршиться. 21 квітня 2021 року спливає термін дії мораторію на стягнення житла за борги за договорами валютної іпотеки.

16 вересня 2020 року Верховною Радою був прийнятий закон №895-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо мораторію на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті». За цим законом дата скасування мораторію була прив’язана до моменту набуття чинності Кодексу України з процедур банкрутства (КУзПБ) – через 18 місяців.

Відповідно, КУзПБ набув чинності 21 жовтня 2019 року. Приплюсовуємо 18 місяців, і отримуємо дату скасування мораторію – 21 квітня 2021 року.

Іпотечні кредити – це кредити, виконання яких забезпечується заставним нерухомим майном (квартирами, будинками, нежитловими приміщеннями або земельними ділянками). Нерідко в іпотеці знаходиться єдине житло, втрата якого рівнозначна катастрофі.

Що робити, щоб не втратити своє житло? Передусім – орієнтуватися в поточній правової ситуації стосовно іпотеки. В даній статті досвідчений адвокат з іпотеки в Києві АО АЛТЕКСА розкаже про основні проблеми іпотечних позичальників на сьогодні, і про те, якими способами можна розв’язати ці проблеми.

Позасудове стягнення іпотеки

Іпотеку можна стягнути через суд та позасудовими шляхами. Кредитори часто вибирають позасудові шляхи, прагнучи перереєструвати право власності на нерухомість в максимально короткі терміни.

Розглянемо докладно всі три позасудових шляхи стягнення іпотеки, якими користуються банки та колектори (до колекторських компаній борги часто переходять після ліквідації банків).

1.Реєстрація права власності на іпотечне майно (взяття майна на баланс).

Кредитор звертається до державного реєстратора або нотаріуса із заявою відповідного змісту. Реєстратор переводить право власності на кредитора – робить запис в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Серед підстав для перереєстрації – договір іпотеки з відповідним іпотечним застереженням та договір поступки права вимоги (якщо кредитор – фінансова (колекторська) компанія).

У пакеті документів іноді навіть відсутня вимога про стягнення іпотеки та оцінка майна, що є грубим порушенням закону. А головне – ігнорується мораторій на стягнення валютної іпотеки.

Якщо нерухоме майно було перереєстровано на кредитора подібним способом, це слід оскаржити в суді. Необхідно пам’ятати: наявність арештів на іпотечному майні не є перешкодою в реєстрації права власності. Не подавши вчасно позов до суду на оскарження перереєстрації, можна дочекатися вкрай неприємних наслідків:

кредитори можуть приїхати безпосередньо до житла з вимогою про виселення мешканців;
вони можуть подати позов до суду про усунення перешкод в користуванні майном та виселення з нього.

Вчинення нотаріусом виконавчого напису.

Кредитор з виконавчим написом нотаріуса йде до приватного виконавця. Той робить оцінку іпотечного майна, а потім виставляє його на продаж на електронному аукціоні СЕТАМ.

В цьому випадку необхідно швидко оскаржувати виконавчий напис в суді, і зупиняти виконавче провадження. Якщо цього не зробити, то іпотека буде продана або передана кредитору.

3.Продаж майна від імені кредитора.

Кредитор знаходить покупця на іпотечне майно, а потім йде до нотаріуса, і оформляє договір купівлі-продажу. Такий варіант переведення права власності на іпотеку є найменш поширеним.

Причини цього:

далеко не кожен нотаріус піде на посвідчення такого договору купівлі-продажу;
в питаннях, що стосуються іпотечних кредитів, дуже багато «підводних каменів», а будь-яка помилка – це ризик втратити нотаріальної ліцензії;
покупця на таку нерухомість знайти дуже складно. На практиці договір купівлі-продажу укладається зі «своєю» (технічною) особою.

Навіть якщо раптом такий договір купівлі-продажу буде укладений, хороший юрист з нерухомості в Києві напевно зможе успішно визнати його недійсним в суді.

Що робити, коли перереєстрація вже відбулася?

При використанні кредитором будь-якого з трьох описаних вище шляхів позасудової перереєстрації нерухомості іпотечний позичальник дізнається про те, що лишився без житла після того, як це вже сталося.

Розв’язувати питання про те, як не платити іпотеку та залишитися з квартирою, пізно. З моменту появи в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запису про нового власника йдеться про незаконну реєстрацію права власності на іпотечне майно, фактично – про рейдерство. Щоб протистояти такому рейдерству, та повернути своє житло, необхідно грамотно вибудувати схему захисту. Для цього знадобиться кваліфікована допомога адвоката.

Доцільні кроки в конкретному випадку будуть залежати від фактичних обставин справи. Можливі два шляхи:

звернення зі скаргою до Офісу протидії рейдерству Міністерства юстиції, Колегію з розгляду скарг у сфері державної реєстрації – на реєстраційні дії, проведені державним реєстратором;
подача позову до суду.

Як виграти суд щодо іпотеки?

Щоб виграти в суді, необхідно діяти не тільки юридично грамотно, але й дуже швидко.

За час розгляду скарги Колегією Мін’юсту кредитор може здійснити відчуження об’єкта нерухомості на користь інших осіб. І тоді доведеться звертатися до суду з позовом про визнання недійсною цієї угоди.

Крім цього, відразу після перереєстрації права власності, кредитор може здійснювати на боржника психологічний тиск та активні дії по виселенню з нерухомого майна.

Щоб попередити перереєстрацію права власності на квартиру, та припинити дії, пов’язані з виселенням, зберегти спокій для сім’ї, необхідно отримати в суді ухвалу про накладення арешту на нерухоме майно.

Тому необхідно, не втрачаючи часу, йти до суду. Зокрема, подається позов про скасування незаконної реєстрації. Разом з таким позовом подається заява про забезпечення позову шляхом накладення арешту на нерухоме майно. Судова практика щодо іпотеки на користь позичальника свідчить про високу ефективність подібних кроків.

Після отримання судової ухвали про арешт нерухомості можна спокійно проживати у квартирі або будинку, до тих пір, поки суд не винесе рішення у справі.

Робимо проміжний підсумок. Як тільки ви дізналися про внесення запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, ваші дії повинні бути наступними:

звернутися до адвоката;
підготувати та подати позов до суду про визнання незаконними дій державного реєстратора, скасування рішення про державну реєстрацію та запису про реєстрацію права власності на кредитора;
підготувати та подати до суду заяву про забезпечення позову шляхом накладення арешту на іпотечну нерухомість.

Чим корисна допомога адвоката з іпотеки?

Саме адвокатом визначається алгоритм доцільних кроків у вашому випадку. Як краще діяти: звертатися зі скаргою до Колегії Мін’юсту чи подавати позов до суду?

Оскарження права власності завжди було непростою категорією судових справ.

По-перше, в цих справах доводиться протидіяти банківським та фінансовим структурам, які або мають свій юридичний відділ, або звертаються до професійних юристів та адвокатів в цій сфері. Позиція іпотечного позичальника заздалегідь слабкіша, і її необхідно посилити.

По-друге, навіть не кожен юрист орієнтується в потоці змін в законодавстві та правозастосовній практиці судів з цієї категорії справ. Без фахових юридичних знань тим більше складно скласти якісну позовну заяву та підготувати інші необхідні документи. Адвокат, що спеціалізується в сфері захисту прав іпотечних позичальників, кожен день узагальнює судову практику, і, з урахуванням змін в підходах суддів у вирішенні цих категорій справ, вносить корективи у справах, які ведуться ним в судах.

По-третє, проблемами загрожує використання шаблонів документів. Кожна справа має свої індивідуальні обставини та підстави для оскарження права власності. Крім того, на кону велика цінність – ваше житло. Не варто ризикувати! Краще скористатися підтримкою адвоката з відповідною спеціалізацією та досвідом.

Якщо ви ставите питанням: «Як виграти суд з банком щодо іпотеки?», звертайтеся в АО АЛТЕКСА. Наші адвокати допоможуть вам зберегти іпотечне майно та закрити кредитний борг. На консультацію можна записатися телефоном, який вказаний у верхній частині сторінки.