17 мифов ипотечного заемщика - Altexa

23 августа 2022, 15:01

Время для почтения~

17 мифов ипотечного заемщика

Сложность правоотношений в сфере ипотечного кредитования препятствует правильному и четкому пониманию ипотечным заемщиком своих прав и обязанностей. Ипотека «обрастает» множеством мифов. А ипотечный заемщик, особенно – при наличии проблем с выплатой кредита, легко впадает в то или иное заблуждение.

Где достоверная информация, а где – миф? Адвокаты и юристы АО АЛТЕКСА разберутся в самых распространенных заблуждениях заемщика ипотечного кредита. И помните: при возникновении проблемы следует обращаться к адвокату, который специализируется на данной категории дел.

Это заблуждения!

1.С единственного жилья не выселят.

На протяжении более шести последних лет действовал мораторий на взыскание жилья при задолженности по валютной ипотеке. Из единственного жилья ограниченной площади кредитор выселить не мог.

Долгосрочная история с мораторием внушила заемщикам ложную надежду на то, что долги, в конце концов, спишут. По крайней мере, многие украинцы рассчитывали на продление моратория до 2022 года.

Но Верховная Рада четко обозначила дату отмены моратория – 21 апреля 2021 года, и президент подписал соответствующий закон. Больше никакого продления не будет, кредитор сможет выселить должника даже с единственного жилья.

2.От выселения спасает регистрация в квартире несовершеннолетнего ребенка.

С мая 2020 года действуют изменения в Правилах регистрации места проживания, которые утверждены КабМином. В случае пребывания жилья в ипотеке регистрация места жительства осуществляется только при наличии согласия ипотекодержателя.

Сотрудники органов регистрации обязаны проверить наличие/ отсутствие записи об ипотеке у лица, подавшего заявление на регистрацию места жительства. Данные проверяются по Гос. реестру вещных прав на недвижимое имущество.

Вывод: без согласования с ипотекодержателем зарегистрировать ребенка невозможно. А для ипотекодержателя такая регистрация – это заведомо невыгодный шаг.

3.Долги по валютной ипотеке пересчитают по курсу 8 грн/$.

Большинство ипотечных заемщиков перестали вносить платежи по кредитам после скачка курса с 8 грн/$ до 15-16 грн/$ в 2014 году. Целью введения моратория было обеспечить время заемщикам на реструктуризацию проблемной ипотеки.

Но проблема решена не была. По данным НБУ, на 1 июля 2020 г. кредиты физ. лиц в иностранной валюте, находящиеся в дефолте, составляли 42,2 миллиарда гривен. Должники надеялись, и продолжают надеяться на принятие Верховной Радой закона о конвертации задолженность по валютным кредитам в гривне по курсу 8 грн/$. Это тщетные надежды.

4.Ипотечную квартиру невозможно продать.

Предложений по купле-продаже ипотечной недвижимости на рынке становится все больше. Схема проведения подобных сделок отработана и достаточно прозрачна. Главное – это получить согласие кредитора и решить судьбу оставшегося долга.

В идеале долг или сразу покрывается покупателем, или банк готов простить остаток долга. В последнем случае оформляется передача права требования по долгу (договор переуступки) на доверенное лицо заемщика.

До этого между покупателем недвижимости и продавцом (ипотекодателем) заключается предварительный договор купли-продажи (до внесения покупателем денежных средств). После погашения задолженности, обременения с недвижимости снимаются, и тогда уже оформляется отчуждение имущества.

На практике используются и другие варианты. Ключевой момент здесь: ипотечное жилье вполне можно продать.

5.Ипотечную квартиру легко сдать в аренду.

Зачастую запрет аренды прописан непосредственно в договоре ипотеки. Банк заботится о сохранности недвижимого имущества. Если квартирой будет пользоваться сам заемщик со своей семьей, риск ухудшения ее товарного вида существенно меньше. А вот квартиросъемщики могут изменить состояние жилья в худшую сторону. Они мало заинтересованы в обеспечении его сохранности.

Но если в договоре ипотеки отсутствует пункт о запрете, то квартиру вполне можно сдавать в аренду.

6.Пока кредит не выплачен, квартира принадлежит банку.

В Гос. реестре вещных прав на недвижимое имущество в качестве собственника квартиры записан заемщик. Наряду с этим, жилье находится под обременением вплоть до полной выплаты взятых в кредит средств.

На практике – это отсутствие возможности распоряжаться данным имуществом. Проводить любые правовые действия в отношении этой недвижимости можно только с разрешения ипотекодержателя.

7.Лучше платить понемногу, чем не платить совсем.

Если отсутствует возможность вносить платежи по кредиту согласно графику, то в ряде случаев лучше прекратить выплаты совсем. Если заемщик платит даже по 50$, то в будущем не сможет просить в суде о применении срока исковой давности.

8.Банку-банкроту можно не платить.

В ходе процедуры ликвидации банк продает все активы. Включительно через электронную торговую систему ProZorro.Sale продаются (переуступаются) права требования по кредитам.

Платить целесообразно уже новому кредитору, а не банку-банкроту. В ином случае внесенные суммы могут не засчитаться.

При любых обстоятельствах банкротство банка-кредитора не освобождает от долга. Заемщику придется иметь дело с финансовой компанией как новым кредитором. Правильным шагом будет дождаться замены стороны кредитора, чтобы не делать платежей впустую.

9.Ставка на протяжении действия договора не пересматривается.

Во-первых, во многих договорах ипотеки предусматривается применение повышенной процентной ставки в связи с ненадлежащим выполнением кредитных обязательств. Во-вторых, ставка может быть привязана к стоимости депозитных ресурсов банка в течение срока пользования кредитом. В-третьих, некоторые банки запускают промо-акции с низкими ставками на первый год ипотечного кредитования, а далее ставки существенно увеличиваются.

Зачастую процентные ставки пересматриваются. Чтобы понять, при каких условиях это будет происходить, заемщику следует воспользоваться услугами юриста для анализа договора ипотеки перед его заключением.

10.Долг после продажи квартиры на торгах будет погашен.

Стоимость квартиры для продажи на аукционе эксперт определяет на основании средней цены аналогичного жилья в данном городе, микрорайоне, квартале. Но стартовая цена может снизиться, если недвижимость не была продана с первого раза. Поэтому вырученные средства иногда могут не покрыть сумму задолженности перед банком.

После продажи квартиры на аукционе долг заемщика не списывается. Остаток долга может быть продан. При благоприятных обстоятельствах, этот остаток может быть прощен. Но на «прощеную» сумму могут начислить налог (в том случае, если остаток долга не переуступлен бесплатно доверенному лицу).

11.Если не делать ни одного платежа на протяжении трех лет, банк лишается права отсудить квартиру.

Этот миф порожден неправильным пониманием применения срока исковой давности, который составляет три года.

Все кредитные договора действуют до полного погашения суммы долга. Если истек срок исковой давности, то ответчик (должник) получает право просить суд о применении срока исковой давности в случае обращения банка с иском в суд.

12.Долга больше нет, если на протяжении трех лет не предъявлялся иск.

Не все споры между ипотекодержателем (кредитором) и ипотекодателем (заемщиком) урегулируются в суде. На практике бывают случаи, когда финансовые (коллекторские) компании предъявляют требования по взысканию задолженности через 10 лет после внесения должником последнего платежа.

13.Долг погашен, если об этом свидетельствуют банковские платежки.

Собственные расчеты заемщика достаточно часто не совпадают с расчетами банка. Платежки не свидетельствуют об отсутствии долга. Чтобы спать спокойно, ипотечному заемщику необходимо пойти в банк и получить справку о погашении кредитного долга в полном размере и прекращении кредитных обязательств. Только этот документ – надлежащее свидетельство погашения долга.

14.Если банк проиграл в суде, то больше не сможет претендовать на квартиру.

Помимо судебного порядка обращение взыскания на предмет ипотеки реализуется также другими способами: через незаконную регистрацию права собственности на кредитора, через исполнительную надпись нотариуса, через продажу третьему лицу от имени кредитора.

Чтобы не потерять квартиру, даже не узнав об этом, необходимо регулярно совершать проверки по Гос. реестру вещных прав на недвижимое имущество. А главное – под рукой всегда в подобных проблемных ситуациях следует иметь телефон хорошего адвоката по ипотеке.

15.Ипотека прекращается после срока действия кредитного договора.

Суды придерживаются иного мнения. Логика при этом следующая: ипотека обеспечивает кредитные обязательства, а они действуют до полного погашения кредита. Растягивать во времени ипотеку не имеет никакого смысла. Практика показывает: данная проблема может пребывать в «подвешенном» состоянии на протяжении десяти и более лет, а затем перейти в фазу активных разбирательств с участием организаций, специализирующихся на взыскании долгов.

16.Арест, наложенный на ипотеку кредитором, препятствует ее перерегистрации.

С февраля 2019 года ипотекодержатели получили возможность регистрировать право собственности на ипотечное имущество, несмотря на обременения. Соответствующие изменения закрепляются законом №2478-VIII «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно возобновления кредитования» от 03.07.2018 г. Теперь арест не препятствует перерегистрации права собственности на ипотекодержателя.

17.Не выселят, если…

Среди ипотечных заемщиков ширятся слухи о самых разных причинах, по которым якобы «точно не выселят». Например, «не выселят, если прописаны несовершеннолетние дети или пенсионеры», «не выставят на улицу зимой» и так далее. Подобные условия никакими законами не обоснованы.

Если у вас уже возникла проблема, связанная с задолженностью по ипотеке, или вы хотите предупредить возникновение подобной проблемы, воспользуйтесь помощью юриста. Опишите свою ситуацию, чтобы услышать объективное профессиональное мнение. И не пытайтесь «подогнать» свой случай под обстоятельства других людей, не хватайтесь за соломинку, надеясь на чудо или веря в мифы.