Арешт на предмет іпотеки: коли і чому це вигідно іпотечному позичальнику - Altexa

15 грудня 2022, 21:47

Время для чтения

Арешт на предмет іпотеки: коли і чому це вигідно іпотечному позичальнику

Найгірший сценарій розвитку подій для іпотечного позичальника – це перереєстрація права власності на іпотекодержателя (кредитора). Здійснюється така процедура у багатьох випадках незаконно. Як наслідок виникає загроза відчуження предмета іпотеки (продажу, дарування) третій особі. Повернути собі житло після цього стає вкрай складно, а іноді – вже неможливо.

Що робити? Які правові механізми можна застосувати, щоб не втратити свою нерухомість за подібних обставин? Які переваги та особливості має в таких випадках накладення арешту на предмет іпотеки? Фахові роз’яснення з цих питань готові надати адвокати та юристи АО АЛТЕКСА.

Що слід зробити негайно?

Якщо банк або новий кредитор (приміром, колекторська компанія) вже перереєстрував іпотечну квартиру на себе, часу зволікати немає. Діяти потрібно рішуче й швидко:

По-перше, варто звернутися до адвоката.
По-друге, за підтримки цього фахівця потрібно подати позов до суду щодо захисту права власності.
По-третє, разом з позовом ініціювати процедуру накладення арешту на спірну нерухомість.

Йдеться про використання передбаченого законодавством механізму забезпечення позову. З потребою в ньому суд може погодитися чи не погодитися.

Накладення арешту як захід забезпечення позову: специфіка

Забезпечення позову (Гл.10 Цивільного процесуального кодексу України (ЦПКУ) має ціль:

з одного боку запобігти можливим недобросовісним діям кредитора (передусім – переоформленню об’єкта нерухомості на третю особу);
з іншого – сприяти виконанню рішення суду, якщо таке рішення буде винесене на користь іпотекодавця (набувача іпотечного майна).

Забезпечується позов у спорах щодо іпотечної нерухомості через накладення арешту на майно. Фактично це означає неможливість будь-яких реєстраційних дій щодо цього об’єкта нерухомості. Тобто оформити відчуження такого майна у встановленому законом порядку неможливо, допоки триває судовий процес та не винесене судове рішення по суті спору між кредитором та позичальником.

Важливо! Перевага накладення арешту для іпотечного позичальника – це гарантія перебування майна у того ж самого власника (банку чи колекторської компанії). Коли суд визнає незаконність перереєстрації цього нерухомого майна, воно відразу повернеться іпотечному позичальнику.

Натомість якщо кредитор встигне передати об’єкт нерухомості третій особі, доведеться ініціювати додаткові судові розгляди. А це – додаткова витрата коштів та часу.

Як усе відбувається?

Накладення арешту на квартиру чи інший об’єкт нерухомості відбувається наступним чином:

Подається заява до судової інстанції (разом з позовом чи на будь-якій іншій стадії судового провадження, включно – в апеляційному суді).
Заява розглядається судом без повідомлення відповідача та інших суб’єктів, які причетні до справи. Суд може погодитися або не погодитися з потребою накладення арешту.
Судом виноситься ухвала (якщо суд погоджується з доводами заявника), яка підлягає негайному виконанню.
Керуючись ухвалою, виконавча служба відкриє виконавче провадження та вносить запис про обтяження до Держ. реєстру речових прав на нерухоме майно. Ухвала діє до виконання рішення суду щодо права власності повністю.

Важливо! Заяву до суду потрібно скласти юридично грамотно, з обґрунтуванням потреби в накладенні арешту. Це під силу зробити лише адвокату з відповідною компетенцією та досвідом. Водночас, використання готового шаблону (приміром, знайденого за пошуком в інтернеті по запиту «заява про забезпечення позову зразок») – це хибний, а іноді й украй нерозважливий, шлях.

«Підводні камені»

Якщо брати до уваги приклади з практики фахівців АО АЛТЕКСА, то на шляху до отримання необхідної для іпотечного позичальника ухвали можуть виникнути певні перешкоди.

1.Зустрічне забезпечення.

Суди нерідко відмовляють заявникові за його відсутності. У ст.154 ЦПКУ даються вказівки стосовно компенсації потенційних збитків протилежної сторони внаслідок забезпечення позову. Переважно цей механізм реалізується через внесення на банківський рахунок суду коштів.

При складанні заяви про забезпечення позову неодмінно варто урахувати вимоги законодавства стосовно зустрічного забезпечення. Інакше суд може відхилити заяву.

2.Відмова з суб’єктивних причин.

Навіть за наявності обґрунтованої та коректної за формою заяви, суд може відмовити в накладенні арешту на іпотечну нерухомість. Аргументація при цьому:

а) не доведена наявність спору стосовно права власності;

б) заява не містить належного обґрунтування, що невжиття відповідних заходів може ускладнити/ зробити неможливим виконання рішення суду в майбутньому.

За подібної відмови варто звертатися до апеляційної інстанції. Ймовірно, апеляційний суд скасує відмову суду 1-ї інстанції як незаконну. В нашій практиці не було жодного випадку, коли б апеляційний суд відмовив в задоволенні заяви про забезпечення позову у справах про скасування незаконної реєстрації права власності.

З прикладами судових рішень можна ознайомитися нижче:

Затягування з розглядом заяви.

Подібні заяви повинні за законом розглядатися впродовж 2-х днів з часу надходження. Проте на практиці розгляд відкладається на тижні, а то – й місяці. За цей час кредитор встигає передати об’єкт нерухомості сторонній особі.

У разі прострочення розгляду заяви, позивачу потрібно нагадувати про себе шляхом візиту до суду або направлення ще однієї заяви про пришвидшення розгляду.

Водночас, у разі подання скарги стосовно затягування розгляду може виявитися, що така заява вже розглядалася без відома зацікавленої особи, і у задоволенні даної заяви відмовлено. Ухвала у разі відмови судом не виноситься. Натомість окремого процесуального документа в матеріалах справи немає. Інформація стосовно відмови фіксується лише в протоколі судового засідання.

Щоб не пропустити строк оскарження відмови, слід активно й регулярно цікавитися ходом справи.

Аргументація для суду

Запорука успіху в суді для іпотечного позичальника – це сукупність двох чинників:

чіткого знання свої;

обґрунтування позиції певними обов’язковими доводами.

Обґрунтувати потрібно наступне:

Саме незаконні дії кредитора зумовили цей судовий процес. Якби кредитор не здійснив подібних кроків, то й судового процесу не було б.
Без відповідних заходів може ускладнитись чи стати неможливим виконання рішення суду (якщо позов буде задоволений).
Між сторонами справді виник спір щодо права власності на предмет іпотеки. Відповідач може розпоряджатися спірним майном поки триватиме судовий процес. Існує загроза того, що житло на момент ухвалення рішення у справі може бути переоформлене на третіх осіб.

***Примітка: Серед умов забезпечення позову при майнових вимогах – обґрунтоване припущення: наявне майно може кількісно зменшитись, зникнути, якісно погіршитись на час отримання судового рішення.

Конкретний спосіб забезпечення позову (арешт іпотечного майна) відповідає позовним вимогам, обсягу цих вимог.
Дотриманий розумний баланс між правами та інтересами іпотекодержателя (кредитора) та іпотекодавця (набувача іпотечного майна).

Важливо! Підтвердити подію, що потенційно станеться/ може статися, неможливо. Суд оцінює наявність/ відсутність підстав для арешту об’єкта нерухомості на основі аналізу особливостей конкретного випадку.

Арешт на предмет іпотеки при його перереєстрації на кредитора – це необхідний крок для іпотечного позичальника. Практика доводить цілковиту виправданість та ефективність такого кроку. Проте для дотримання всіх процесуальних нюансів потрібен досвідчений адвокат. Якщо ви виділили для себе АО АЛТЕКСА, то вважайте, що ви вже знайшли потрібного вам фахівця.