Арест на предмет ипотеки: когда и почему это выгодно ипотечному заемщику - Altexa

24 августа 2022, 15:30

Время для почтения~

Арест на предмет ипотеки: когда и почему это выгодно ипотечному заемщику Худший сценарий развития событий для ипотечного заемщика – это перерегистрация права собственности на ипотекодержателя (кредитора). Осуществляется такая процедура во многих случаях. В результате возникает угроза отчуждения предмета ипотеки (продажи, дарения) третьему лицу. Вернуть себе жилье после этого становится крайне сложно, а иногда – уже невозможно.

Что делать? Какие правовые механизмы можно использовать, чтобы не потерять свою недвижимость в подобных обстоятельствах? Какие преимущества и особенности имеет в таких случаях наложения ареста на предмет ипотеки? Профессиональные разъяснения по этим вопросам готовы предоставить адвокаты и юристы АО АЛТЕКСА.

Что делать сразу?

Если банк или новый кредитор (например, коллекторская компания) уже перерегистрировал ипотечную квартиру на себя, времени медлить нет. Действовать необходимо решительно и быстро:

Во-первых, стоит обратиться к адвокату.
Во-вторых, при поддержке этого специалиста необходимо подать иск в суд о защите права собственности.
В-третьих, вместе с иском инициировать процедуру наложения ареста на спорную недвижимость.

Речь идет об использовании предусмотренного законодательством механизма обеспечения иска. С потребностью в нем суд может согласиться или не согласиться.

Наложение ареста в качестве меры обеспечения иска: специфика

Обеспечение иска (Глава 10 Гражданского процессуального кодекса Украины (ГПКУ)) используется с целью:

с одной стороны – предотвратить возможные недобросовестным действиям кредитора (прежде всего – переоформление объекта недвижимости на третье лицо);
с другой – способствовать выполнению решения суда, если такое решение будет вынесено в пользу ипотекодателя (приобретателя ипотечного имущества).

Обеспечивается иск в спорах по ипотечной недвижимости посредством наложения ареста на имущество. Фактически это означает невозможность каких-либо регистрационных действий по этому объекту недвижимости. То есть оформить отчуждение такого имущества в установленном законом порядке невозможно, пока продолжается судебный процесс, и не вынесено судебное решение по существу спора между кредитором и заемщиком.

Важно! Преимущество наложения ареста для ипотечного заемщика – это гарантия нахождения имущества у того же владельца (банка или коллекторской компании). Когда суд признает незаконность перерегистрации этого недвижимого имущества, оно сразу вернется ипотечному заемщику.

Как все происходит?

Наложение ареста на квартиру или другой объект недвижимости осуществляется следующим образом:

Подается заявление в судебную инстанцию (вместе с иском или на любой другой стадии судебного производства, включая – в апелляционном суде).
Заявление рассматривается судом без извещения ответчика и других субъектов, причастных к делу. Суд может согласиться или не согласиться с необходимостью наложения ареста.
Судом выносится определение (если суд соглашается с доводами заявителя), которое подлежит немедленному исполнению.
Руководствуясь определением, исполнительная служба открывает исполнительное производство и вносит запись об обременении в Гос. реестр прав на недвижимое имущество. Определение действует до исполнения решения суда о праве собственности полностью.

Важно! Заявление в суд нужно составить юридически грамотно, с обоснованием потребности в наложении ареста. Это под силу сделать только адвокату с соответствующей компетенцией и опытом. Наряду с этим, использование готового шаблона (например, найденного в интернете по запросу «заявление об обеспечении иска образец») – это ошибочный, а иногда и крайне безрассудный, путь.

«Подводные камни»

Если принимать во внимание примеры из практики специалистов АО АЛТЕКСА, то на пути к получению необходимого для ипотечного заемщика определения могут возникнуть препятствия.

1.Встречное обеспечение.

Суды нередко отказывают заявителю при его отсутствии. В ст.154 ГПКУ даются указания относительно компенсации потенциальных убытков противоположной стороны вследствие обеспечения иска. Преимущественно этот механизм реализуется через внесение на банковский счет суда денежных средств.

При составлении заявления об обеспечении иска непременно стоит учесть требования законодательства касаемо встречного обеспечения. Иначе суд может отклонить заявление.

2.Отказ по субъективным причинам.

Даже при наличии обоснованного и корректного по форме заявления, суд может отказать в наложении ареста на ипотечную недвижимость. Аргументация при этом:

а) не доказано наличие спора относительно права собственности;

б) заявление не содержит надлежащего обоснования, что непринятие соответствующих мер может затруднить/ сделать невозможным исполнение решения суда в будущем.

В случае подобного отказа следует обращаться в апелляционную инстанцию. Вероятно, апелляционный суд отменит отказ суда 1-й инстанции как незаконный. В нашей практике не было ни одного случая, когда бы апелляционный суд отказал в удовлетворении заявления об обеспечении иска по делам об отмене незаконной регистрации права собственности.

С примерами судебных решений можно ознакомиться ниже:

3.Затягивание рассмотрения заявления.

Подобные заявления должны по закону рассматриваться в течение 2-х дней с момента поступления. Однако на практике рассмотрение откладывается на недели, а то и месяцы. За это время кредитор успевает передать объект недвижимости стороннему лицу.

В случае просрочки рассмотрения заявления, истцу необходимо напоминать о себе путем визита в суд или направления еще одного заявления об ускорении рассмотрения.

Наряду с этим, в случае подачи жалобы относительно затягивания рассмотрения может оказаться, что такое заявление уже рассматривалась без ведома заинтересованного лица, и в удовлетворении данного заявления отказано. Определение в случае отказа судом не выносится, поэтому отдельного процессуального документа в материалах дела нет. Информация относительно отказа фиксируется в протоколе судебного заседания.

Чтобы не пропустить срок обжалования отказа, следует активно и регулярно интересоваться ходом дела.

Аргументация для суда

Залог успеха в суде для ипотечного заемщика – это совокупность двух факторов:

четкого знания своих прав;
обоснование позиции определенными обязательными доводами.

Обосновать нужно следующее:

Именно незаконные действия кредитора обусловили этот судебный процесс. Если бы кредитор не совершил подобных шагов, и судебного процесса не было бы.
Без соответствующих мер может осложниться или стать невозможным исполнение решения суда (если иск будет удовлетворен).
Между сторонами действительно возник спор о праве собственности на предмет ипотеки. Ответчик может распоряжаться спорным имуществом, пока будет длиться судебный процесс. Существует угроза того, что жилье на момент принятия решения по делу может быть переоформлено на третьих лиц.

***Примечание: Среди условий обеспечения иска при имущественных требованиях – обоснованное предположение: имущество может количественно уменьшиться, исчезнуть, качественно ухудшиться на момент получения судебного решения.

Конкретный способ обеспечения иска (арест ипотечного имущества) соответствует исковым требованиям, объему этих требований.
Соблюден разумный баланс между правами и интересами ипотекодержателя (кредитора) и ипотекодателя (приобретателя ипотечного имущества).

Важно! Подтвердить событие, которое потенциально произойдет/ может произойти, невозможно. Суд оценивает наличие/ отсутствие оснований для ареста объекта недвижимости на основе анализа особенностей конкретного случая.

Арест на предмет ипотеки при его перерегистрации на кредитора – это необходимый шаг для ипотечного заемщика. Практика показывает полную оправданность и эффективность такого шага. Однако для соблюдения всех процессуальных нюансов необходим опытный адвокат. Если вы выделили для себя АО АЛТЕКСА, то считайте, что вы уже нашли такого специалиста.