Як скасувати незаконну реєстрацію на предмет іпотеки та повернути своє житло? - Altexa

15 грудня 2022, 20:59

Время для чтения

Содержание:

Якщо ви позичальник, й зіткнулися з рейдерськими атаками з боку Укрсоцбанку (тепер уже Альфабанка – правонаступника всіх вимог свого попередника), тоді ця юридична консультація для вас.

У чому суть проблеми?

Пропоную розібратися послідовно в тому, яким чином відбувається незаконна реєстрація на предмет іпотеки. Потім я розповім про те, якими шляхами сьогодні можна вийти з ситуації та повернути своє житло.

Починаючи з 2014 року, позичальники за іпотечними кредитами зіткнулися з хвилею незаконних перереєстрацій права власності на нерухомість, яка виступала предметом застави за іпотечними кредитами.

Але, якщо в той період активними учасниками «рейдерської» схеми відчуження майна виступали колекторська компанія ТОВ “Кей-Колект” по боргах перед УкрСиббанком та «чорні приватні нотаріуси», то останні три роки суб’єктами «сірої» схеми виступають вже – Укрсоцбанк та його правонаступник Альфабанк, а також держ. реєстратори.

Дізнавшись про незаконну перереєстрацію, постраждалі позичальники зверталися до адміністративних судів. Багато з цих справ – все ще знаходяться на стадії розгляду. Це пов’язано з тим, що довгий час йшли баталії щодо підсудності даної категорії справ: в адміністративному суді або суді загальної юрисдикції. Нарешті, у квітні 2018 року Верховний Суд визначив підсудність розгляду таких справ судами загальної юрисдикції за місцем розташування нерухомості.

Як діяти, коли право власності на іпотечне житло перейшло до іншої особи?

Як тільки ви дізналися, що право власності на вашу квартиру перереєстроване на банк або іншу особу – на підставі договору іпотеки – відразу подавайте в суд позов про скасування незаконного запису про реєстрацію. При цьому обов’язково подайте заяву про забезпечення позову шляхом накладення арешту на квартиру.

Це необхідно для того, щоб колектори під час розгляду справи в суді залишили вас та вашу нерухомість в спокої, щоб не штурмували ваше житло з ранку, коли ви ще перебуваєте в ліжку, і не створювали інших ситуацій, які порушують ваш спокій.

Заяву про забезпечення позову шляхом накладення арешту на квартиру суд зобов’язаний розглянути протягом двох днів з моменту реєстрації такої заяви. Але на практиці судді в більшості випадків не дотримуються термінів, передбачених цивільно-процесуальним кодексом, посилаючись на свою завантаженість. Хоча це не може бути поважною причиною недотримання норм процесуального права. Законодавець навмисно встановив стислий термін розгляду заяв про арешт майна – тільки два дні!

Така терміновість пов’язана з реальною небезпекою невиконання судового рішення в майбутньому. В умовах, коли дії представників банку нічим не стримуються, квартира може бути перепродана кілька разів. За таких обставин первинному власнику доведеться докласти зусиль та понести матеріальні витрати для ініціювання нового судового процесу з метою скасування низки угод з відчуження нерухомості.

Отже, з позовом про скасування незаконної реєстрації прав власності на нерухомість завжди слід подавати заяву про забезпечення позову – про арешт вашої нерухомості.

Як виграти справу в суді та скасувати незаконну реєстрацію?

Зараз адвокатами використовується три підстави скасування незаконної реєстрації права власності на предмет іпотеки:

•Підстава перша. У договорі іпотеки відсутнє іпотечне застереження.

Дуже сприятливий фактор, щоб виграти справу. Практично у всіх договорах до 2009 року іпотечне застереження відсутнє. Поряд з цим, у всіх договорах іпотеки є посилання на ст.37 Закону України «Про іпотеку». Даною законодавчою нормою передбачена можливість перереєстрації права власності іпотекодержателя на відповідне житло.

Але це можна зробити за умови, що є угода про задоволення вимог іпотекодержателя або іпотечне застереження, яке прирівнюється до зазначеного договору. Про це має прямо вказуватись в самому договорі іпотеки.

Наявність такого пункту в договорі свідчить: сторони домовилися про позасудовий порядок стягнення кредитного боргу. Якщо такий пункт в договорі відсутній – відповідно відсутні домовленості, і немає підстав для перереєстрації права власності за договором іпотеки.

Приватні нотаріуси та держ. реєстратори, або не знають законів, що свідчить про їхню некомпетентність, або зумисне порушують закон й проводять реєстрацію права власності на іпотекодержателя на підставі договорів, які не мають іпотечного застереження. Навіть якщо у вашому договорі відсутнє іпотечне застереження, працює «сіра» схема, «свій» або «потрібний» реєстратор зробить свою справу.

Але знайте: таку реєстрацію суд скасує, головне швидко діяти, і подавати позов, тому що незабаром може бути пізно. Візьміть договір іпотеки та ознайомтесь з його умовами. Про наявність іпотечного застереження може свідчити окремий розділ договору під назвою «Позасудове врегулювання та застереження щодо задоволення вимог іпотекодержателя».

•Підстава друга. Дія мораторію на стягнення майна громадян України, наданого для забезпечення кредитів в іноземній валюті.

Друга підстава, за якою суди скасовують незаконну реєстрацію, застосовується тільки в разі, якщо ви брали іпотечний кредит в іноземній валюті. У такому випадку вас як позичальника захищає ЗУ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого для забезпечення кредитів в іноземній валюті».

Йдеться про заборону стягнення (відчуження без згоди власника) іпотечної нерухомості. Перереєстрація прав власності на іпотекодержателя прирівнюється до відчуження нерухомості. Про це свідчить актуальна судова практика.

Мораторій застосуємо у випадках, якщо:

іпотечне майно – єдиний ваш об’єкт власності;

площа житла не перевищує 140 кв.м для квартир, і 250 кв.м. для будинків;

спірна іпотека – ваше постійне місце проживання.

Щоб суд застосував дану норму права, вам необхідно буде подбати про отримання такого доказу, як Акт обстеження фактичного місця проживання. Документ засвідчує той факт, що ви разом з вашою родиною дійсно проживаєте в спірній іпотечної нерухомості.

•Підстава третя. Порушення порядку проведення реєстраційної дії – реєстрації права власності.

Будь-яке недотримання вимог ст.35 закону «Про іпотеку», може привести до ефективного оскарження боржником дій реєстратора/ нотаріуса. Наприклад: відсутність документа, який підтверджує наявність факту завершення 30-денного терміну з моменту отримання боржником письмової вимоги іпотекодержателя.

Незаконність перереєстрацій власності на іпотеку не викликає сумнівів. Однак не завжди таку очевидність беруть до уваги суди. Тому в даній категорії спорів варто звернутися до адвоката, який спеціалізується на цьому.

І моя вам порада: контролюйте реєстр прав власності, а краще скористайтеся послугою SMS-маяк, за допомогою якої можна оперативно дізнаватися про зміни в реєстрі нерухомості через SMS-повідомлення.