Как отменить незаконную регистрацию на предмет ипотеки и вернуть свое жилье? - Altexa

24 августа 2022, 16:20

Время для почтения~

Содержание:

Если вы заемщик, и столкнулись с рейдерскими атаками со стороны Укрсоцбанка (теперь уже Альфабанка – правопреемника всех требований своего предшественника), тогда эта юридическая консультация для вас.

В чем суть проблемы?

Предлагаю разобраться по порядку в том, каким образом происходит незаконная регистрация на предмет ипотеки. Затем я расскажу о том, какими путями сегодня можно выйти из ситуации и вернуть свое жилье.

Начиная с 2014 года, заемщики по ипотечным кредитам столкнулись с волной незаконных перерегистраций права собственности на недвижимость, которая выступала предметом залога по ипотечным кредитам.

Но, если в тот период активными участниками «рейдерской» схемы отчуждения имущества выступали коллекторская компания Кей-Коллект по долгам перед УкрСиббанком и «черные частные нотариусы», то последние три года субъектами «серой» схемы выступают уже – Укрсоцбанк и его правопреемник Альфабанк, а также гос. регистраторы.

Узнав о незаконной перерегистрации, пострадавшие заемщики обращались в административные суды. Многие из этих дел – все еще находятся на стадии рассмотрения. Это связано с тем, что долгое время шли баталии относительно подсудности данной категории дел: в административном суде или суде общей юрисдикции. Наконец, в апреле 2018 г. Верховный Суд определил подсудность рассмотрения таких дел судами общей юрисдикции по месторасположению недвижимости.

Как действовать, когда право собственности на ипотечное жилье перешло к другому лицу?

Как только вы узнали, что право собственности на вашу квартиру перерегистрировано на банк либо иное лицо – на основании договора ипотеки – сразу подавайте в суд иск об отмене незаконной записи о регистрации. При этом обязательно подайте заявление об обеспечении иска путем наложения ареста на квартиру.

Это необходимо для того, чтобы коллекторы во время рассмотрения дела в суде оставили вас и вашу недвижимость в покое, чтобы не штурмовали ваше жилье с утра, когда вы еще находитесь в постели, и не создавали прочих ситуаций, нарушающих ваше спокойствие.

Заявление об обеспечении иска путем наложения ареста на квартиру суд обязан рассмотреть в течение двух дней с момента регистрации такого заявления. Но на практике судьи в большинстве случаев, не соблюдают сроки, предусмотренные гражданско-процессуальным кодексом, ссылаясь на свою загруженность. Хотя это не может являться уважительной причиной несоблюдения норм процессуального права. Законодатель намеренно установил сжатый срок рассмотрения заявлений об аресте имущества – только два дня!

Такая срочность связана с реальной опасностью невыполнения судебного решения в будущем. В условиях, когда действия представителей банка ничем не сдерживаются, квартира может быть перепродана несколько раз. В подобных обстоятельствах первичному собственнику придется приложить усилия и понести материальные расходы для инициирования нового судебного процесса с целью отмены череды сделок по отчуждению недвижимости.

Итак, с иском об отмене незаконной регистрации прав собственности на недвижимость всегда следует подавать заявление об обеспечении иска – об аресте вашей недвижимости.

Как выиграть дело в суде и отменить незаконную регистрацию?

Сейчас адвокатамі используется три основания отмены незаконной регистрации права собственности на предмет ипотеки:

●Основание первое. В договоре ипотеки отсутствует ипотечная оговорка.

Очень благоприятный фактор, чтобы выиграть дело. Практически во всех договорах до 2009 года ипотечная оговорка отсутствует. Наряду с этим, во всех договорах ипотеки имеется ссылка на ст.37 Закона Украины «Об ипотеке». Данной законодательной нормой предусмотрена возможность перерегистрации права собственности ипотекодержателя на соответствующее жилье.

Но это можно сделать при условии, что имеется соглашение об удовлетворении требований ипотекодержателя либо ипотечная оговорка, приравниваемая к договору. Об этом должно прямо указываться в самом договоре ипотеки.

Наличие такого пункта в договоре свидетельствует: стороны договорились о внесудебном порядке взыскания кредитного долга. Если такой пункт в договоре отсутствует – соответственно отсутствуют договоренности, и нет оснований для перерегистрации права собственности по договору ипотеки.

Частные нотариуса и гос. регистраторы, либо не знают законов, что свидетельствует об их некомпетентности, либо умышленно нарушают закон и производят регистрацию права собственности на ипотекодержателя на основании договоров, которые не имеют ипотечной оговорки. Даже если в вашем договоре отсутствует ипотечная оговорка, работает «серая» схема, «свой» или «нужный» регистратор сделает свое дело.

Но знайте: такую регистрацию суд отменит, главное незамедлительно действовать, и подавать иск, потому что вскоре может быть поздно. Возьмите договор ипотеки и ознакомьтесь с его условиями. О наличии ипотечной оговорки может свидетельствовать отдельный раздел договора под названием «Внесудебное урегулирование и предостережение об удовлетворении требований ипотекодержателя».

●Основание второе. Действие моратория на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте.

Второе основание, по которому суды отменяют незаконную регистрацию, применяется только в случае, если вы брали ипотечный кредит в иностранной валюте. В таком случае вас как заемщика защищает ЗУ «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте».

Речь идет о запрете взыскания (отчуждения без согласия собственника) ипотечной недвижимости. Перерегистрация прав собственности на ипотекодержателя приравнивается к отчуждению недвижимости. Об этом свидетельствует актуальная судебная практика.

Мораторий применим в случаях, если:

ипотечное имущество – единственный ваш объект собственности;
площадь жилья не превышает 140 кв.м для квартир, и 250 кв.м. для домов;
спорная ипотека – ваше постоянное место жительства.

Чтобы суд применил данную норму права, вам необходимо будет позаботиться о получении такого доказательства, как Акт обследования фактического места проживания. Документ удостоверяет тот факт, что вы вместе с вашей семьей действительно проживаете в спорной ипотечной недвижимости.

●Основание третье. Нарушение порядка проведения регистрационного действия – регистрации права собственности.

Любое несоблюдение требований ст.35 закона «Об ипотеке», может привести к эффективному обжалованию должником действий регистратора/ нотариуса. Например: отсутствие документа, который подтверждает наличие факта завершения 30-дневного срока с момента получения должником письменного требования ипотекодержателя.

Незаконность перерегистраций собственности на ипотеку не вызывает сомнений. Однако не всегда такую очевидность принимают во внимание суды. Поэтому в данной категории споров стоит обратиться к адвокату, который специализируется на этом.

И мой вам совет: контролируйте реестр прав собственности, а лучше воспользуйтесь услугой SMS-маяк, с помощью которой можно оперативно узнавать об изменениях в реестре недвижимости через SMS-сообщения.