Здійснювати будівництво на земельній ділянці має право її власник або орендар. Забудова на землі, що не оформлена належним чином або належить іншому власнику, розцінюється відповідно до норм законодавства як самобуд (самовільне будівництво). Використання землі без оформлення необхідних документів визначається законом як самозахоплення.
Недотримання правових вимог щодо оформлення земельної ділянки під будівництво загрожує різними санкціями, в деяких випадках може йтись навіть про кримінальну відповідальність. Юридична перевірка прав на землю під будівництво (законності використання земельної ділянки) – це обов'язковий крок для будь-якого забудовника, а також для майбутнього власника нерухомості.
Адвокатське об'єднання «Алтекса» надає широкий спектр послуг з юридичного аудиту земельних ділянок. Знання та досвід наших фахівців дозволять убезпечити ваші інвестиції, скоротити до мінімуму ймовірність судових спорів та інших проблемних ситуацій щодо землі.
Яку допомогу юриста для перевірки прав на землю під будівництво можна отримати в рамках консультації?
При зверненні до адвоката клієнту надається можливість отримати відповіді на найважливіші питання щодо земельної ділянки. Приклади поширених запитань нашим фахівцям представлені нижче.
Що обов'язково слід знати про земельну ділянку перед купівлею/ будівництвом?
За будь-яких обставин слід перевірити земельну ділянку під будівництво за такими параметрами:
- Право власності/ оренда.
- Цільове призначення.
- Кадастровий номер.
- Особа власника/ орендаря або юр. особа, що володіє відповідними правами.
- Відсутність обмежень/ обтяжень.
- Відповідність площі тій, що вказана в документах.
- Місце розташування, межі ділянки.
Як перевірити законність використання земельної ділянки?
Дуже важливо звернути увагу на цільове призначення ділянки. Під будівництво не можна використовувати землі сільськогосподарського призначення. Також забудова може бути обмежена в умовах охоронних зон та в деяких інших місцевостях. Цільове призначення землі можна змінити, проте це досить складна з юридичної точки зору процедура.
Які документи проглядає адвокат в ході аудиту земельної ділянки?
Юридична допомога для перевірки законності використання земельної ділянки в межах населеного пункту охоплює експертизу правовстановлюючої документації:
- Державного акту на землю/ рішення органу місцевого самоврядування про виділення (відведення) ділянки/ договору оренди
- Кадастрового плану ділянки
- Містобудівного плану
- Деяких інших документів в залежності від ситуації
Які ділянки юристи з нерухомості називають «проблемною» землею?
В «історії» земельної ділянки можуть бути приховані моменти, які в майбутньому поставлять під сумнів законність будівництва або права на побудовану нерухомість. Наприклад, йдеться про ділянки, які змінили кілька власників, або про землю, права на яку набуто за рішенням суду. Адвокатами за необхідності перевіряється кожна стадія переоформлення землі, аналізуються матеріали судових розглядів, якщо вони мали місце.
Наскільки законним є будівництво на орендованій землі, які проблеми можуть виникнути?
Таке будівництво є цілком законним при дотриманні певних умов. Допомога юриста для перевірки документів на законність використання земельної ділянки в даному випадку передбачає ретельний аналіз договору оренди. Дуже важливо, щоб в документі було безпосередньо зазначена мета оренди (наприклад, підійде формулювання: «для будівництва житлового будинку»). Також слід звернути увагу на терміни оренди.
Чому всі земельні ділянки слід перевіряти по кадастровому номеру?
Сьогодні по кадастровому номеру можна отримати найбільш важливу та правдиву інформацію про земельну ділянку. Цей номер є кодом з 19 цифр. Перші 10 цифр – це ідентифікатор населеного пункту, далі дві цифри – це зона, наступні три цифри – квартал, і останні чотири цифри – номер ділянки.
Унікальні кадастрові номери присвоюються всім ділянкам, які пройшли процедуру виділення в натурі та занесення до реєстру. За цими номерами ділянки можна знайти на карті (кадастрова карта інтегрована з картами в Гуглі). За кадастровим номером визначається точна площа та конфігурація ділянки, цільове призначення, форма власності на неї (комунальна або приватна). Якщо необхідно отримати відомості про власника, запит проводиться з використанням процедури ідентифікації (приміром, за допомогою електронного цифрового підпису, ЕЦП).
В окремих випадках, коли кадастровий номер невідомий, ділянку можна знайти на карті вручну (якщо приблизно відомо її розташування). Однак іноді це досить складний процес.
Залучення досвідченого адвоката – це істотне підвищення безпеки угод з землею!