Помилки, пов'язані з придбанням земельної ділянки під забудову або з інвестуванням в об'єкт будівництва, можуть призвести до великих збитків. Найефективніший спосіб скорочення ризиків – це підтримка досвідченого юриста з нерухомості.
Адвокат зможе провести комплексний правовий аудит, що складається з перевірки:
- Земельної ділянки
- Об'єкта будівництва (новобудови, об'єкта незавершеного будівництва)
- Компанії-забудовника
Крім правовстановлюючих документів, ділової репутації забудовника, перевіряються права на розпорядження/ використання майном у його власника. Йдеться про перевірку обтяжень (іпотек, арештів) на земельну ділянку та об'єкт будівництва.
Фахівці адвокатського об'єднання «Алтекса» готові оперативно знайти та надати замовнику інформацію стосовно обтяжень, як окремо, так і в рамках комплексного правового аудиту землі/ об'єкта будівництва. Така інформація напевно буде одним з вирішальних аргументів на користь або проти угоди інвестування/ купівлі.
У чому полягають особливості надання юридичної допомоги для перевірки обтяжень на земельну ділянку й об'єкт будівництва?
Відповідно до Закону № 1952-IV «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 1.07.2004 року, під обтяженнями маються на увазі заборони розпоряджатися і/ чи користуватися майном. Такі заборони встановлюються актами державних органів або їх посадовими особами (найчастіше рішеннями суду чи виконавчої служби).
Юрист для перевірки документів на земельну ділянку в обов'язковому порядку визначає й бере до відома дані про те, хто наклав обтяження на майно й за яких обставин це відбулося.
У статті 111 Земельного Кодексу України вказується, що обтяження прав на земельну ділянку включає заборону на її відчуження (продаж, передачу іншим особам). Обтяження підлягає реєстрації в Державному реєстрі прав на нерухоме майно.
Адвокат часто починає збір документів на земельну ділянку з пошуку даних у вищевказаному реєстрі. При цьому слід дотримуватися кількох умов:
- Доступ до державних реєстрів надається після реєстрації в Кабінеті електронних сервісів за допомогою електронного цифрового підпису (ЕЦП) або BankID.
- Відомості з реєстру оформляються у вигляді довідки через опцію «Отримати інформаційну довідку».
- Для отримання інформації необхідно ввести кадастровий номер земельної ділянки, реєстраційний номер об'єкта нерухомості або ім'я фізичної особи/ назву юридичної особи (також можна використовувати код ЄДРПОУ).
- Якщо в реєстрі містяться дані про об'єкт права власності/ юр. або фіз. особу, то користувач буде в автоматичному режимі переведений на сторінку оплати послуги з надання інформації.
- Після проведення оплати можна отримати відповідну довідку.
Самостійно перевірити земельну ділянку таким шляхом зможуть далеко не всі. Щоб не втрачати час даремно, краще звернутися до фахівця. Тим більше крім отримання довідки з державного реєстру адвокат по мірі необхідності здійснюватиме інші кроки для максимального захисту інтересів клієнта.
У ряді випадків допомога юриста для перевірки обтяжень (іпотек, арештів) на земельну ділянку передбачає отримання даних із Земельного Кадастру. Зокрема, проводиться пошук ділянки по кадастровому номеру. Перевірка земельної ділянки при купівлі за необхідності включає отримання Виписки з державного земельного кадастру.
Такий документ видається місцевим Управлінням земельними ресурсами України. У ньому теж фіксується наявність/ відсутність обтяжень, накладених на земельну ділянку.
У чому складність пошуку інформації про обтяження по державних реєстрах?
Процедура отримання відомостей з державних реєстрів здається простою та зрозумілою тільки на перший погляд. Найчастіше пошук проводиться за критерієм «об'єкт» (земельна ділянка, об'єкт будівництва). Саме стосовно об'єкта користувач отримує консолідовану інформаційну довідку, де серед інших відомостей містяться дані щодо арештів в рамках виконавчого провадження або за судовим рішенням, а також стосовно іпотеки під заставу майна.
Однак потенційні ризики криються також у зв'язку з можливою недобросовісністю «суб'єкта» (продавця). Досвідчений адвокат для максимального скорочення ризиків клієнта шукає також інформацію щодо наявності/ відсутності обтяжень, що мають стосунок до власника/ орендаря земельної ділянки та об'єкта будівництва.
Якщо йдеться про юридичну особу, іноді доводиться проводити моніторинг досить великих обсягів інформації. Однак тільки таким чином можна запобігти виникненню проблем для інвестора в об'єкт будівництва.
Фахівці АО «Алтекса» завжди раді допомогти клієнтам у сфері забезпечення безпеки інвестування в нерухомість!