Кількість афер на ринку вторинного житла столиці не знижується навіть після введення різних електронних сервісів, куди вносяться дані про об'єкти нерухомості. Шахраї знаходять нові варіанти обману покупців. Якщо звичайний громадянин стикається з потребою купівлі-продажу житла не більше одного-двох разів за все життя, то ймовірність виникнення проблемних моментів через недосвідченість досить висока.
Адвокатська компанія «Altexa» пропонує покупцям послугу допомоги юриста для перевірки продавця нерухомості. Дана послуга передбачає комплексні дії з експертизи документів, оцінки благонадійності особи, яка здійснює продаж, і його повноважень на вчинення відповідного правочину. Юридична допомога для перевірки продавця нерухомості в обов'язковому порядку включає подачу запиту до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, який функціонує з 1 січня 2013 року.
Дані з реєстру дозволять визначити юридичний статус продавця, тобто дізнатися, чи є він власником квартири/ іншого об'єкта нерухомості, виставленого на продаж. Однак, якщо власник житла придбав право власності до 2013 року, то відомостей про нього в реєстрі може не бути. Перевірка в таких випадках проводиться за іншим алгоритмом.
В ході перевірки продавця бажано з'ясувати історію об'єкта нерухомості. З цією метою слід подивитися правовстановлюючі документи на житло. В даному випадку можна скористатися консультацією юриста з нерухомості, на якій буде проведена експертиза документів. Основним правовстановлюючим документом на квартиру найчастіше є договір купівлі-продажу/ свідоцтво про приватизацію. Рідше це може бути договір дарування (дарча), рішення суду, договір міни. Досвідчений юрист з нерухомості в Києві здатний виявити правочинність подібного документа.
Які принципові аспекти охоплює юридична перевірка продавця при купівлі нерухомості, квартири?
Крім підтвердження права власності продавця на нерухоме майно, яке він пропонує до продажу, юрист звертає увагу на наступні моменти:
- Відсутність обтяжень на відчуження, розпорядження, користування (насамперед – відсутність арешту, іпотеки, застави)
- Дозвіл на угоду від відповідних органів/ осіб у разі продажу об'єкта нерухомості неповнолітнім власником (в подібних ситуаціях потрібне нотаріально завірене погодження від органів державної опіки та піклування, усиновителів, опікунів)
- Наявність згоди від чоловіка/ дружини власника житла, якщо нерухомість була придбана в шлюбі
- Гарантована зміна місця реєстрації всіх мешканців відчужуваної нерухомості (необхідно попросити у продавця довідку про склад сім'ї)
Юридична перевірка продавця квартири, будинки також передбачає підтвердження його повноважень на вчинення правочину. Практика свідчить: досить високі ризики пов'язані з угодами, що здійснюються за дорученням. Представник продавця може втратити свої повноваження на момент оформлення договору купівлі-продажу – довіреність можна відкликати в будь-який час.
Якими способами перевіряються особисті дані продавця об'єкта нерухомості?
В ході комплексної перевірки особистої інформації про продавця адвокатами проводиться пошук відомостей по судових та правоохоронних реєстрах. У деяких випадках доцільно перевірити паспортні дані продавця та його ідентифікаційний код.
Перевіряється така інформація на офіційному ресурсі Державної міграційної служби та на сайті Державної Фіскальної Служби. Отримання відомостей про ідентифікацію особистості дозволяє уникнути купівлі житла у «мертвих душ».
Важливий момент в оцінці особистості продавця – дієздатність. Тривожні ознаки можуть проявитися при першому спілкуванні. Приміром, йдеться про ознаки алкогольної/ наркотичної залежності, неадекватні прояви в поведінці. У подібних ситуаціях юрист вимагає документ про медичний огляд стану здоров'я. При чому, до отримання документа слід підійти з усією серйозністю, щоб уникнути підробки.
Якщо випустити з поля зору з'ясування питання про дієздатність, то в майбутньому це може призвести до великих неприємностей, аж до втрати і купленої квартири, і витрачених на неї коштів. При недієздатності продавця договір купівлі-продажу може бути визнаний недійсним. Судом буде застосована подвійна реституція – повернення кожної зі сторін до попереднього стану. Однак гроші за таких обставинах покупець повернути навряд чи зможе.
За підтримки досвідчених адвокатів можна уникнути операції з недобросовісним продавцем, зберігаючи свої кошти та нерви!